关于房屋赠与公证中若干问题的探讨研究.pdfVIP

关于房屋赠与公证中若干 问题的探讨 四川省成都市公证处屈心彪 房屋赠与公证，是公证处依法证明赠与人赠与房屋、受赠人接受房 屋的真实性、合法性的行为。在具体办证中，通常是以赠与人所赠房屋 是否为其所有的合法房产，赠与人有无完全民事行为能力，赠与人赠与 房屋的意思表示是否真实，赠与房屋是否违反社会公德等为主要审查 核实内容。而房屋赠与法律行为的成立与因赠与房屋产生的所有权转 移登记关系；赠与人、受赠人办理赠与、受赠房屋公证后未及时去房管 部门办理所有权转移登记即已死亡，该赠与行为是否成立或有效；赠与 房屋附义务的范围如何界定；因征地农转工拆除农房安置的房屋所有 权如何确认等实际问题常常困扰着公证处，本文想就这几个问题作些 探讨，以求教于同行。 一、房屋赠与与房屋所有权转移登记的关系 根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第185条规定的 精神，房屋赠与，是房屋所有权人在法律允许的范围内将自己的房屋无 偿给予受赠人，受赠人接受所赠房屋的法律行为。从这一概念可以得 出房屋赠与行为是否成立应以赠与人是否将房屋给予受赠人，受赠人 是否接受该房屋为标志。如果办理公证后，赠与人将所赠房屋给予了 ·133· 受赠人，受赠人已接受了所赠房屋，那么该赠与行为即成立。这也是传 统理论上认为的赠与是实践性法律行为，即以交付赠与物为标志，可见 这与合同法规定的赠与合同成立的基本精神是一致的，这也与最高人 民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第 128条规定的精神相一致。该条规定：“公民之间赠与关系的成立，以 赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续 的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续．但赠与人根据书面合同 已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的 (即已交付)，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”这里讲的是 补办过户手续，而不是否定赠与行为的成立或赠与行为的效力。 房屋所有权转移登记，是国家设置的房管部门为统一管理房屋而 对房屋权属进行统一登记管理的一种行政行为。房管部门根据建设部 或地方政府颁发的房地产登记管理办法，向房屋所有权人索取房屋的 有关证据材料后经过公告，无他人对房屋所有权提出异议即予以登记， 颁发房屋所有权证书，登记行为即告完成。 房屋赠与是否必须公证，无法律规定，只是有的城市地方性法规规 定应当办理公证或房管部门在办理房屋转移登记过程中，规定当事人 应提供经过公证的赠与合同或赠与书、受赠书。房屋赠与公证与因赠 与产生的房屋所有权转移登记的关系应是： 1．房屋赠与是产生于赠与人、受赠人之间的一种法律行为，房屋 赠与公证是通过公证处证明这种法律行为具有真实性、合法性的活动， 从而使这种房屋赠与法律行为产生强于其他证据的效力；房屋赠与所 有权转移登记则是一种行政登记行为，它产生于房管部门与赠与人、受 赠人之间。 2．房屋赠与或房屋赠与公证，是房屋赠与所有权转移登记的前 提，无房屋赠与或无房屋赠与公证就谈不上房屋所有权转移登记行为。 房屋赠与所有权转移登记是房屋赠与公证的结果，房屋赠与所有权转 移登记证书是房屋赠与公证的外在表现形式，可见房屋赠与公证决定 房屋赠与所有权转移登记。 ·134· 从上面的分析，我们可以得出：房屋赠与公证办理后，因种种原因， 赠与人、受赠人未及时去房管部门办理所有权转移登记就否认房屋赠 与法律行为的效力是不妥当的，而应视具体情况作出相应处理。如果 房屋赠与人反悔，要求公证处撤销该房屋赠与公证，公证处应作出不予 撤销的决定，如果房屋已实际交付，房管部门应据房屋赠与公证办理所 赠房屋所有权转移登记。如果赠与人对此有异议，公证处或房管部门 应建议赠与人、受赠人向人民法院起诉，经法院判决后凭判决书办理登 记。 =、房屋赠与人、受赠人办理房屋赠与、受赠公证后未及时去房管 部门办理所赠房屋所有权转移登记即死亡．该赠与、受赠行为是否成立 或有效 依前述，房屋赠与法律行为是否有效，最关键的标志是赠与人、受 赠人之间是否履行了交付、接受所赠房屋，而不应以是否进行赠与房屋 所有权转移登记为标志。据此，尽管曾与人或受赠人在未办理所赠房 屋所有权转移登记之前死亡，如果赠与人