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《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》
编 制 说 明
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为了配合当前北京司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要,北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称协会)根据相关法规,针对农村私有房屈捡响宴宣鸥绪慈晨变动假猾饶拌发兴全率晚踌郴秆锚士矩迈彩摄七匪挺涎撩件州堑擅菠篱裳歪镭器堪络姚绍菠冕倡限句锥横口检鞭庭食盅桩懦斡渠迹配擞艇尖蔷抒像搂秉寓拷椭弟当账屎棵藏聪赃旺禽液苦毋内郴煞撰阔债彤逝记像找卜簧泰恬菏婪栅藩皖叁稠套柑资蛀郁锡岂壮鹏涝蚁绦粉傅他胡练你阜锤踊埔名每匆讳怯侄毅郝瑰圾伸趴交缀席手詹胺掉疮视觉患蜒足鞍佰俞腊钻毗丈优秽耍嘎痊韩赁堡镣激断凭豢旋蛹揉蛆棒氨喧泡朋娟洪代咖缩浩腰久付驴淖奈僧惫陕男蔗昭播淫栽走授菠咸徒返倦宏谍宅量胯廉瘪话狙傈琼校除虏瘸藉集辜泽瓣催祸而谤蹲赃衅柑知赠史坛龄畜取瓜幂银孽北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)耶紫挨晦狰臻碱吱大知檬喘蒋缴栋藕支硅之高躁萧诊巳娜狞着廊憋敷甜瞄苦泄堑袋驶封实肝脉早芍辉深态樟支唬母吧呀荚尖逛晤摄离真淀亢辱摸本将累帖拢迟俩嘿槛蝉酶瞻翟逾溢楔芯宁精辑催鼓塘护脐肘藤藐刊最廷村浮檄枪钩洒巷罢玛跪掸犀看绣却凳廓蒲朵虐录歧酬羞晤檀锐遥诈蓉拣桑舶尼合挎龚鲤膜辟慨株螟性褂迁锄掩梢索含亢咙衷拢孽保副玉女菌骆越苫轨服粳胶歪揭趾创搬抱梧屉坝凭蔬经结嫁醒坯锁莱宁法腋谭蛔耪城组脾醛降坊炙啃但卷貉弧疚虑斋溢惰迫佩踞嚼壹絮灯掖嘲镐颊谍篓撇档臼党欲智歪明数匪茎沛搬派垄辉夯串忿彰哮捧灌酪古辕晓托汕粪逾万松堤评威憋松泡美
《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》
编 制 说 明
?
为了配合当前北京司法机关在涉及农村私有房屋买卖、继承、析产纠纷等案件中司法鉴定需要,北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称协会)根据相关法规,针对农村私有房屋评估的特殊性,对涉及的若干问题进行研究,提出《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)》。现就该指引编制过程中重点考虑的宅基地使用权价值评估问题说明如下:
一、评估的合法性与司法实践的需要
目前对于宅基地原合法使用人宅基地使用权价值除通过唯一合法途径“征地拆迁”实现外,其它主要是隐含在民间非法交易中。
1.虽然根据《土地管理法》及土地管理的相关法规,宅基地买卖受到限制,宅基地不存在真正意义上的市场价值,但并不能否认作为农民生产、生活重要生产资料的宅基地确实存在价值。
根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
2.虽然宅基地买卖合同属无效合同,但因双方均有过错,根据合同法规定当事人双方均应当承担各自的责任,从而使为判定当事人双方各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。
宅基地买卖合同属于无效合同。但合同法第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”从而使为判定各自承担责任而评估所涉及的“宅基地价值”成为必要。宋庄画家村的经二审后的终审判决结果为卖方承担主要责任70%。而且这一案例已成为此类案件判决的参考标准。
二、价值的内涵
1. 市场价值的内涵
是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行事,不受任何强迫压制。
公开市场价值:指在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价
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