2009金地上塘道小地块定位思路.pdfVIP

Gemdale Corporation 上塘道小地块定位发展思考 Gemdale Corporation 现状分析结论： 上塘道小地块在交通、配套、景观等各项不占优势 ，但基于项目 合理利润目标的考虑，则必须从产品本身出发，从根本上改变产品 设计，树立差异核心卖点，提升附加值，以实现项目价值最大化。 主要方向： 方向一：户型改造，赠送更多实用面积 方向二：作为高科技住宅的典范 方向三：部分住宅改为商务办公，改变物业类型，带动普通住宅销售 方向四：改变商业体量和位置，建立商业中心，以商业带动住宅销售 辅助方向： 方向五：优化空间，提供人性化产品设计 方向六：创造深圳小户生活模式 Gemdale Corporation 第一部分 各方向的论证分析 Gemdale Corporation 方向一：户型改造，赠送更多实用面积 纵观目前市场上销售良好的项目，户型赠送面积是其主要卖点，比如深业东城上邸、南 光城市花园、金光华溪山、万科金域华府等，通过凸窗、露台、阳台、预留承重挂件等 方式赠送面积，直接增加产品的使用价值。其赠送力度之大，在市场上引起客户强烈反 响。 上塘道大地块部分户型（如78两房）也具有赠送面积可改房的优势，但仅163套，面积 比约15％左右。可改房的优势户型不多，仍有提升空间。 89平米三房 65平米两房 78平米两房 Gemdale Corporation 典型案例：1、深业东城上邸（注：户型图中实线全送，虚线送一半） 项目位置：龙岗区坪山中心区西南侧中山大道 物业类型:高层 总建筑面积: 127041平方米 容 积 率: 3 价格: 6800元/平方米 户型 建筑面积 赠送面积 赠送率 赠送方式 B1:两房两厅两卫 86-89平米 24-28平米 27%-31% 露台2个，凸窗3个，承重预留1个 B3:两房两厅一卫 84-87平米 27-38平米 32%-43% 露台2个，凸窗2个，承重预留1个 B4:两房两厅两卫 86-89平米 30-43平米 34%-48% 露台2个，凸窗4个，承重预留1个 B5:两房两厅两卫 88平米平米 23-38平米 26%-43% 露台2个，阳台1个，凸窗3个，承重预留1个 B1户型 B3户型 Gemdale Corporation B5户型 B4户型 Gemdale Corporation 典型案例：2、南光城市花园 项目位置：南光城市花园位于南山区南山大道以东，海德二道以南，创业路以北 物业类型:高层 总建筑面积: 104550平方米 容 积 率：4.5 价格: 11000－12000元/平方米 1房2厅85平米复式下层 1房2厅85平米复式上层 Gemdale Corporation E户型2房2厅108平米