2014年度中级经济师考试房地产专业课堂学习笔记与重要考点总结掌握必过.docVIP

中级经济师考试 房地产（中级） 课堂学习笔记与考试重点总结 第三节 国有建设用地使用权转让 一. 国有建设用地使用权转让条件和限制 (一) 转让条件 土地使用权转让的前提 以出让方式取得的土地使用权转让(2条) 按出让合同约定已支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书 进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 以划拨方式取得的土地使用权转让(3条) 由有批准权的人民政府准予转让 由受让方办理出让手续，缴纳出让金 经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家 【例题·单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若M公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是(　)。 A.取得土地使用权两年以后 B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金) C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金) D.形成工业用地或者其他建设用地条件 【答案】D (二)土地使用权转让的限制 转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限 原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移 土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走) 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 土地使用权转让时，规划用途改变，需经土地管理部门与规划部门批准，并调整出让金 【例题1·单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是(　)。 A.成片开发土地使用权只能成片转让 B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移 C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件 【答案】A 【例题2·单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中，错误的是(　)。 A.土地使用权出让是一种国家垄断行为 B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则 C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让 D.土地使用权出让年限届满前一年，土地使用者可以申请续期 【答案】C 【解析】只有国有土地可以出让，规划区内的土地未必全是国有土地，或者其使用权已经出让了 【例题3·单选题】【2005年真题】土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权(　) A.是否转让由双方议定 B.由转让方决定是否转让 C.由受让方决定是否转让 D.随之转让 【答案】D 【解析】房随地走 二.国有建设用地使用权转让方式 出售,交换,赠与 三.国有建设用地使用权转让程序 申请-审批-签订转让合同-公证-登记 第四节 国有建设用地使用权出租 一. 国有建设用地使用权出租条件及程序 (一) 可出租建设用地使用权 土地使用者为公司企业、经济组织和个人 有国有土地使用证 具有地上建筑物的合法的产权证明 补签了出让合同，补交了出让金 (二)出租限制条件 土地使用权出租必须签订租赁合同 未按照出让合同规定的期限和条件开发的，不得出租 出租必须办理租赁登记 (三)出租程序 申请 审批签订合同 办理登记 二.租赁合同 租金标准——双方协商确定 租赁期限——不得超过土地使用权的剩余年限 土地用途——符合出让合同规定的用途 出租方权利义务 权利 收取租金 监督承租方使用 依法收回出租土地 义务 交付土地及地上建筑物等及保障义务 修缮义务 妨害除去义务(不论原因是谁所致) 出租人继续履行出让合同 承租方权利义务 权利 合法使用租赁物的权利 要求保障正常、有效使用租赁物的权利 义务 保管义务 支付租金义务 租赁标的物返还义务 【例题·单选题】【2005年真题】土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，(　)，出租方负有除去或防止义务。 A.若是由于出租方的原因所致的 B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的 【答案】B 三.使用权出租,出让,转让,抵押的区别 (一)出租与出让 (二)出租与转让 (三)出租与抵押 第五节 国有建设用地使用权抵押 一.国有建设用地使用权抵押权设定 (一)可以设定抵押权的建设用地使用权 (1)通过有偿出让转让方式取得的(2)通过行政划拨方式取得后补签合同后 (二)属于下列范围的建设用地属涌泉不得设定抵押 城市房地产抵押管理办法第八条规定内容 权属有争议的土地 教育、医疗、市政等公共福利土地使用权 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权 已公告列入拆迁范围的房地产