世联2010年黄冈保利·壹号公馆项目营销执行报告1.ppt

黄州目前的房地产水平的发展处在发展的初级阶段，属于成本型市场，量大为美，质量一般 发展阶段 启动期 缓慢发展期 快速增长期 减缓发展期 人均GDP （美元） 1000～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 平稳发展 以数量为主，数量与质量并重 快速发展 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 * 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准 预计2010年黄冈市GDP突破1000亿，预计人均GDP超过14200元，折合2150美元； 2008年黄冈市GDP600.8亿元，人均GDP8600，折合1330美元； 2006年黄冈市GDP400亿元，人均GDP5700元，折合860美元 ——数据来源：湖北省统计年鉴 * 黄州目前在售项目约37个，布局较为分散，多为小体量项目,较多项目目前处于尾盘销售阶段 黄州目前在售项目大多品质较低且多为项目尾盘或分期尾盘，市中心紫金城、文峰宝邸、宇济一号以及三清国际华城对本项目未来销售存在干扰。 *以上数据来自于黄州房地产信息发布平台 尾盘项目 总体量：17.8万方 剩余体量：约13万方 总体量：40.6万方 剩余体量：约15万方 总体量：26.6万方 剩余体量：约13万方 总体量：17.4万方 剩余体量：约10万方 * 2010年1-9月份黄州房地产住宅成交情况来看，个盘成交差异化明显，标杆项目年消化量在4-8万方，整体价格不高，整体均价均未突破3000元/㎡；有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，并能实现快速销售 *以上数据来自于黄州房地产信息发布平台 从成交面积、成交均价、成交套数统计数据来看，市场热销项目主要有：三清国际华城、紫金城、宇济一号、文峰宝邸、万象巴黎、盛泰一品，同时这些项目也是黄州市场的标杆项目。 专业人士访谈： 现在黄冈的房子不愁卖，只要推出来，基本上开盘就可以销售70-80%。所以不管高端低端，只要房子符合黄州人大众消费习惯，就不成问题。 ——黄冈规划局 李先生 9月28日开盘，推出7号楼、8号楼，去化95%，目前只剩下十几套顶层复式。 ——宇济一号销售代表 2010年1月13日，开盘当天就卖了65-70%，情况非常好。 ——紫金城销售代表 童先生 * 目前市场畅销项目销售情况：平均每月去化速度约为30套，首次开盘平均销售率在50-95%左右，70-250套不等，目前大多处于分期尾盘阶段，剩余在售户型大部分为大面积复式户型 项目名称 均价（元/㎡） 开盘 时间 开盘 推出套数 开盘 销售套数 开盘 销售率 开盘价格 月均 销售套数 目前 销售套数 目前 剩余套数 剩余 户型 紫金城 3300 2010.1 312套 200套 67% 2900 30-35套 290 22 143~160 三清国际华城 2700 2009.10 192 180 94% 2300 40 1400 120 140以上复式 宇济一号 2660 2008.9 130 100 77% 1580元起 45 1381 149 140-160 文峰宝邸 3000 2010.9 140 98 73% 2600 20 455 240 135-165 盛泰一品 3100 2010.5 435 220 50% 2800 20-30 300 135 120-200 万象巴黎 2800 2009.9 120 70 58% 2500 40 525 25 101和160 * 目前市场在售产品主要集中在80-90平米的两房以及110-135平米的三房，同时有少量大户型复式产品 0 60㎡ 70㎡ 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 聆湖春天 万象巴黎 君城紫金城 两房 一房 三房 四房 110-117 143-188 三清国际华城 60-70 70-89 100-150 140-150 90-100 宇济1号 45 77-87 104-127 138-150 文峰宝邸 89-110 120-135 50㎡ 40㎡ 100 160 80~90的两房 110~135㎡的三房 摩尔城 140-159 160-180 盛泰一品 180㎡ 190㎡ 200㎡ 80-100 110-130 200 58-60 75 210-270 160 黄州房地产市场小结： 整体概况:黄州市场处于房地产初级阶段，属于成本型市场；项目品质感不强且体量不是很大；，有一定品质感的楼盘在市场上容易实现溢价，且能实现快速销售 市场年消化量：个盘差异明显，标杆项目年