2016年营改增后房地产相关税费计算PPT.pptx

营改增后房地产相关税费计算目录01 营改增CONTENTS02 增值税计算 03 土地增值税计算 PART 1营改增营改增| 对比分析自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增营业税增值税价内税全额计征税率5%价外税差额计征（销项-进项）不同行业税率不同（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）1、税种不同2、征收范围不同3、税率不同注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率营改增| 对比分析例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税应缴营业税为：1000×5%=50万价内税价外税明确两个概念：销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票）1000/(1+6%)×6%=56.6万进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票）20/(1+6%)×6%=1.1万应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万销项税进项税PART 2增值税计算房地产项目增值税基本知识增值税计算房地产项目例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。1、计算方式比较简易计税方法：应纳税额X征收率=60000万/(1+5%)x5%=2857万5%征收率，不能抵扣进项税11%征收率，能抵扣进项税一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额=60000万/(1+11%)x11%-3000万=2946万2、对现金流的影响一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万经济测算中增值税具体算法增值税计算房地产项目计算公式应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额备注允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款法律依据2：1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税增值税计算房地产项目例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票300万。计算2016年12月应缴增值税。（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：①预售房款6亿元，土地价款3亿元②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积）=30000土地价款×（600002016年5月后销售的6万方÷200000总建筑面积）=9000万元案例信息整理：1、预售收入6亿元2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采购材料1亿元（征收率17%），其余增值税进项发票300万元2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）=30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×