保利地产发展战略.doc

保利地产发展战略 第三章保利地产外部环境分析 3.1宏观环境分析 3.1.1政策因素 针对近年来房地产市场投资过热、泡沫风险加大的现状，我国继续坚定不移 地加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机 性购房，遏制房价过快上涨，以促进房地产企业健康成长。近期中央政府对房地 产调控的主要政策有： 1．进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，根据当地经济 发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度 新建住房价格控制目标；合理引导住房需求，对直辖市、计划单列市、省会城市 和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 对地方政府及负责人严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进 行约谈，直至追究责任。 2．强化差别化住房信贷政策 各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利 率不低于基准利率的1.1倍；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对 不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 房贷款；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；继续支持房地产开发企 业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 3．调整完善相关税收政策，加强税收征管 加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水 平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工 作，并逐步扩大到全国。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管 工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞，调整住房交易环节的契税和个人所 得税优惠政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收 营业税。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 4．切实增加住房有效供给，加快保障性住房建设 加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，落实中 小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市， 要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长 期贷款政策，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房 房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 5．加强土地开发管理 大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，加强 对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须 说明资金来源并提供相应证明。严查房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和 性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地 产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其 发放新开发项目贷款和贷款展期。 6．央企房地产业务整合 国资委对中央企业实施兼并和重组以提高企业竞争力，加速业务主辅分离， 78家不以房地产为主业的央企将加快推出，确立了16家包括保利集团在内的以 房地产为主业的中央企业，促进其进一步做大做强。2010年已经退出副业是房 地产业的央企有14家，今年预计将有更多的央企加速退出。 3.1.2经济因素 2010年中国GDP再次双位数增长，中国经济已成为世界经济增长的引擎。 在宏观经济的快速增长过程中也出现了一些不稳定的因素，CPI持续不断的走 高，经济结构和改革仍有待深化，国内外游资肆虐国内市场，两次房地产调控政 策效果远未达到预期，欧美国家的量化宽松政策等。在即将到来的2011年中国 宏观经济会面临着更大的不确定性和复杂性，调结构、稳增长、防通胀等多项经 济目标的兼顾将使得决策难度大大提高，政策的灵活性和经济的平稳健康发展尤 为重要。 1．后“四万亿”时代，转型投资将推动经济稳定增长 在四万亿的投资带动下，2009年城镇固定资产投资累计同比增速高达30.5%， 进入2010年，随着四万亿投资项目的退出，城镇固定资产投资增速回落，但进 入2011年，“十二五规划”主推经济增长方式转变，围绕经济结果调整的投资 将成为“十二五”期间投资的主要方向。作为十二五的开局年，2011年经济结 构转型的投资包括区域振兴计划的相继实施、保障性住房建设和新型产业投资的 加速将在一定程度上提振投资，同时国家和地区的投资环境改善，投资政策的加 力，从而使未来投资继续保持平稳增长，拉动经济发展。 2．消费需求继续保持稳中趋旺的态势 中国人均GDP的不断提升，居民生活正进入一个全面提升的阶段，居民消 费结构升级趋势明显；收入分配制度改革的逐步推进将为消费需求增长提供持久 动力，国家“十二五”规划提出努力实现居民收入增长与经济发展同步，提高劳 动报酬率，绝大部分省