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城镇化难题：钱从何来？ 卖地模式不应也不能持续发展 城镇化难题：钱从何来？ 卖地模式不应也不能持续发展 2013年03月02日 04:20 来源：华夏时报 作者：陈锋 2012年9月，万达集团董事长王健林在美国哈佛大学演讲时表示，在过去30年取得经济奇迹的中国将会继续高速发展15到20年，而主要的推动力是城镇化。 两个月之后，国务院副总理李克强在会见世界银行行长金墉时表示，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化。 承载着政府换届使命的第十二届全国人大第一次会议即将召开，以此为契机，一场轰轰烈烈的新型城镇化战役即将全面开打。 兵马未动，粮草先行。新型城镇化建设所需的庞大资金从何而来？财政投入不足，如何吸引民间资本进入？农民最核心的资源——农村集体土地权属如何突破，才能使其像资本一样流动起来……一系列与城镇化资金筹措有关的话题，势必成为本次全国两会关注的焦点。 资金纾困 关键在解决土地权属 在河北石家庄南高营村旧址上，10多栋高楼已经封顶。据介绍，已竣工高楼分两部分，一部分是开发商对外销售的商品房，一部分是村民的安置房。 这是知名地产商恒大集团下属公司与南高营村委会合作的城中村改造。其合作模式是，村委会出土地，恒大出开发资金。 “这一合作模式在全国非常普遍。”中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮对《华夏时报》记者表示，因为地方政府财力不足，全国很多地方都采取这样的合作方式，村集体不依赖政府，通过盘活土地方式，自主完成旧村改造。 不过，这一模式弊端不少。因为土地性质为农村集体用地，开发商要进行房地产开发，需要完成土地属性变更，这需要当地政府的配合，而开发商通常会遇到障碍。另外，村民在合作过程中，往往处于弱势，得到的补偿较低，屡屡引发集体上访等社会问题。 更为主要的是，在这类合作中，政府一般会要求开发商承担医院、学校等公共配套及基础设施的建设责任，开发商为了项目而无奈接受。表面上看，建设成本由开发商承担，事实上，最终都会转嫁到其房价上，造成房价高企。 王才亮说，广州50多个城中村的改造采取的都是这种模式，导致当地房价畸高，如广州天河区的珠江新城商品房价格，每平米竟然高达10多万元。 “这一做法应予修正。但谈何容易？问题症结在于，政府财力有限。”王才亮表示，据一些专家测算，未来10年，中国的城镇化需要40万亿的资金。如此庞大的资金光靠财政投入显然不可能。 中国金融智库研究员杨国英表示，前些年的造城运动，财政投资刺激大，规模扩张快。但事实上，财政资金只是其中较小的一块，主要用于基础设施建设，更多的钱来自卖地收入。 “很多人批评土地财政，但我认为，政府卖地行为要一分为二，不能完全否定。”杨国英说，过去20年中国经济社会全面快速发展，土地收入功不可没。虽然在征地过程中存在强拆、农民补偿低、补偿款被截留等问题，但主导方向是对的。随着法制化建设向前推进，未来非自主性的、强迫性拆迁将不断减少，政府与民争利的状况会得到扭转。 他认为，当前最急迫需要解决的，是农村集体用地所有权问题。“要修改法律，让农民对土地拥有所有权。” 著名经济学家茅于轼曾多次表示，中国的农民问题之所以难以解决，最重要的原因就是没有抓住根本，即农村土地的所有权。 王才亮也表示，因为农民没有农村集体土地所有权，所以无法享受到市场价的补偿。土地入市后的增值部分大多被开发商和政府获取，这种不公引发了大量的纠纷，应予改变。当前虽然允许土地流转，但仅限于使用权，且不能抵押融资。 王才亮表示，有报道指“土地制度改革将向同地同价方向迈进”，倘如此，农民的土地转让收益将会大幅增加，其购买商品房能力及日常生活消费能力得以提高，这些收入将帮助农民在城镇中创业营生，成为农民市民化的启动资金。而农民土地进入市场，换来工商资金，促进工业化和第三产业的发展，又能解决进入城镇的农民就业问题。 受访专家一致认为，解决农民的土地所有权，相当于撬开了城镇化建设资金的大门。一旦农地像商品一样自由流通，中国的城镇化将产生巨大飞跃。 银行融资恐推高风险 对于这场被认为新一届政府最重要工作的新型城镇化战役，承担重大使命的银行类金融机构早已提前行动。 据报道，银监会发文要求银行业机构创新小城镇系列信贷产品，设计符合小城镇建设的金融服务产品，更好地发挥信贷资金对城镇化建设的助力作用。据了解，已有多家银行正在积极筹备与城镇化建设相关的信贷产品，包括基础设施和产业园区建设等相关融资配套。 国开行董事长陈元在2012年国开行年度工作会上明确表示，今年国开行要将一半以上的新增贷款投向城镇化及配套建设，为实体经济发展提供有效的融资支持。农业银行和交通银行也表示，今年将创新金融服务和融资产品，支持城镇化发展。 基本面暖风吹拂。相对于商品房项目贷款难，一些参与城镇化建设的地产商已经感觉到，涉及城镇化建设的贷款审批显得很容易。