物业公司房屋日常养护及技术管理培训手册.doc

已 第一节　房屋的日常养护概述 　　房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。 通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。房地产E网 / 一、房屋养护的原则和内容 　　(一)房屋养护的原则 　　房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。 　　(二)房屋养护的内容 房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资倍讯易 / 料从房屋管理角度提出来的养护工程，因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮防腐防蚁蛀、砖石结构的防潮、钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。 　　物业管理公司作为房屋养护服务的主体，其接受养护的对象是开发商建造的房屋，其实施服务的对象是房屋的业主或使用人。开发商建造的房屋质量，物业管理公司实施的服务质量，业主或使用人对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护服务养殖之家 / 的质量。目前在这方面存在的问题，多半也是由于这三者的关系处理不当或质量有问题而引发的。 　　(一)由开发商建造的房屋质量而引发的问题 　　上海市建设工程质量监督总站于１996年５月组成五个住宅工程质量检查组，对本市１９95年４月至１996年４月至１996年３月竣工的１00幢住宅工程进行抽查。 　　这次住宅大检查结果表明，上海市住宅工程总体质量水平不高，低水平的合格工程较多。住宅工程实物检查发现存在的质量问题主要有以下几个方面： 　　(１)屋面防水层明贴，泛水高度不足，天沟坡度不足造成积水，架空隔热板安装质量差，铺设高低不平，板面积水。 　　(２)外墙粉刷龟裂起壳相当普遍，易造成墙面渗水，室内及公用走道地坪壳裂严重，有起砂现象。预制楼板安装离缝不足，灌缝不实，造成楼地面发生顺缝方向的贯穿裂缝，楼地面空鼓裂缝、起砂较多，室内墙面平顶不少地方有爆灰、穿边填嵌不密实等问题。 　　(３)铝合金门窗制作安装问题多，例如型材厚度不足，制作马虎，安装不牢，漏装限位，漏打硅胶，致使边角渗漏。 　　(４)木制品制作安装粗糙，木门和隔断制作粗糙，翘曲变形，关闭不严密，开启不灵活，有相当数量夹板门漏设排气孔。 　　(５)部分水箱混凝土不密实，底部渗水。 　　(６)水电安装质量差，配管导线色标混乱，不符标准，压接帽不阻燃，开关串接，多股导线接头不搪锡，卫生洁具用木榫木螺检固定不牢固，避雷带接头、电焊及接地装置不规范，室内给排水管道接口渗漏。 　　(７)工程质量保证资料缺、乱、错现象还存在，原材料质保书复印件手续不符规定要求，水泥、防水材料进场不做质量复试，外省市空心板准用证及试验报告数量不足，隐蔽工程漏项较多，填写不规范。 　　在这次检查中，发现建设单位肢解工程、采用多头发包形式较为普遍，现场质量缺乏管理力度，特别是屋面防水工程和铝合金门窗工程，绝大多数由建设单位转包给其它施工单位，造成这两个分项质量问题较多。 　　商品房作为大宗、耐用、高值的商品，如果它的质量低下，会给业主或使用人带来住用的不便和无尽的精神痛苦；会给物业管理公司在实施房屋养护时，陡增难度，因为有许多房屋质量问题，靠后天维修是无法彻底解决问题的：还会直接影响到房改工作的开展和商品房市场的发展。 　　(二)由物业管理公司的服务质量而引发的问题 　　对物业管理公司的房屋养护的服务质量投诉是业主或使用人投诉的热点之一。 　　从目前投诉的情况来看，主要有两大类型：一是对房屋养护的收费标准：