阜阳市临泉县县政府地块项目营销策划的方案.pptVIP

临泉县县政府地块项目营销策划方案 目 录 第一章 市场分析 一、临泉县经济环境分析 2009年全年实现生产总值88.2亿元，增长11.2%，其中一产39.5亿元，增长5%；二产20.3亿元，增长16.5%；三产28.4亿元，增长14.6%。实现财政收入38528万元，增长15.3%，其中地方财政收入21827万元，增长27.1%；全年财政支出197081万元，增长27.5%。完成全社会固定资产投资27.8亿元，增长22%，其中规模以上固定资产投资16.5亿元，增长46.1%。 2010年全年实现生产总值100.5亿元，增长14.6%；财政收入4.8亿元、增长24.8%，其中地方财政收入2.8亿元、增长29.7%；完成全社会固定资产投资46.1亿元、增长65.8%，其中规模以上固定资产投资30.9亿元、增长87%。 2011年全县经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长15%以上，达到119亿元；规模工业增加值增长40%以上，超过15亿元；财政收入增长25%以上，突破6亿元；规模固定资产投资增长60%以上，突破40亿元；社会消费品零售总额增长20%以上，达到49.6亿元；进出口总额增长60%以上，达到3050万美元；招商引资增长50%以上，达到40亿元；引进外资实现零突破，不低于500万美元；在岗职工平均工资增长11%以上，超过26000元；农民人均纯收入增长12%以上，超过3580元；人口自然增长率控制在8‰以内； 二：临泉县房地产市场状况分析 （一）、住宅土地出让少，市场供应量少 如图示：2010年出让的土地都以工业用地为主，作为住宅用地基本上没有挂牌，而在现今市场上进行销售的住宅楼盘中，没有09年出让的地块在开发。说明，本地市场的住宅供求量在一个稳定健康的阶段，并且呈增长趋势。 （二）住房价格先抑后扬，再持平近或缓升 1、至2010年，市场上在售的楼盘价格为2700—2800元/平米，而至2010年底，基本上在售的楼盘价格涨幅到3500—3900元/平米，逼近4000元/平米；而个别楼盘的住宅价格已超过4000元，达到了4400元/平米； 2、市场上在售楼盘少，供不应求的短期局面已经形成，而在售楼盘的整体住宅量占整个项目的开发量的50%左右。商业部分占50%左右，基本上是商业和住宅各半的搭配，这也说明本地市场的供求和购买力是比较健康和强劲的。 3、2011年随着国家调控力度的加强和落实，对于县级城市也纳入了本次房地产调控范围内，本地市场由于整体推盘量和城市发展的方向性，在今后一年以内将不会受到政策较大的影响，对于本项目在此时入市也是一个利好时机。 三：项目所在区域板块市场分析 1、项目位于临泉县城中路与酮阳西路交口。位于老临泉县县政府，是临泉县老的政治及商业中心板块圈。区位优势较明显。往东200米即为县城主纵道——光明路，交通优势即为便利。 2、县城中心，是人口集中生活区，周边配套齐全，政府目前正在大力修建酮阳西路 ，使得连接光明路更加便利 3、老城区中心区房地产项目稀少，开发项目多集中于周边，集中了目前临泉市场在售的苏果财富广场、姜子牙财富广场，其实目前老城区在售的最具代表的楼盘，一个是以纯商业为主，一个是以商业和住宅为一体的综合体 4、本项目作为后起开发项目，在板块范围内占了一定优势，即在较为成熟的区域板块进入市场，对于销售有一定的促进作用。 四：供方市场显微分析 1、地理位置 从地理位置来看，本项目的地理位置处于老城中心位置，且临近几大主干道，周边生活配套齐全，学校，医院、超市、银行一应俱全，与目前在售楼盘位置相比较，没有明显的劣势，相反，由于其它在售楼盘的集中，使得本项目占有成熟板块的开发优势。 2、楼盘结构和户型 从楼盘结构和户型来看，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，现阶段开发的楼盘主要户型面积集中在90、 100－125之间。因市民生活质量的提高和购买力的变化，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐，面积大都以三房为主，基本上是120平米以内。 3、楼盘的层高 从楼盘的层高看，目前市场在售楼盘基本上小高层和高层项目。这主要是由于一些区段商品土地供应量少，政府要求高，开发商成本增高，为追求利益最大化，开发商开始建筑小高层或高层商品房。同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势。 4、楼盘环境规划 从楼盘环境规划来看，整个市场在售楼盘的环境规划并没有出色之处，基本上是以简单的绿化为整体设计，一个原因是其他在售楼盘地块较小，一个原因为项目开发规划的原因，商住一体，以中庭绿化为点缀。 5、楼盘配套设施 从楼盘配套设施来看，楼盘都配有红外监控、便民店、会所、休闲场所等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位