东疆港全程策划报告.ppt

【新邦·东疆港】项目 感谢聆听 本案 大天津海景 资源占有型客户 地缘型 升级客户 先知先觉者 后知后觉者 不知不觉者 客户区域不断泛化，达成项目客户的不断有效补充，价值逐级最大化呈现； 项目目标客群解读 港口地缘客户多为自用及居住改善型为主，占比相对高，比例约为7：3； 开发区客户资本实力雄厚，热衷于对资源的占有与改善； 客户对于资本的把握度较高，对于房子就是其资本重组的过程； 港口地缘开发区塘沽 异地外阜 大天津客户 需求类型 置业目的 升级享受型 保值增值型 资源占有型 8F电梯洋房、小高层 8F电梯洋房、联排 小高、联排 客户区域 比例 开发区塘沽客户、市区、外省级外籍人士比例约为4：3：3； 自住型客户与投资意向型客户比例为1：1； 对于稀缺资源的占有较强，投资意识敏感； 三分之一客户购置2套以上，投资特征客户比例显著 4 3 3 客户区域 置业目的 项目目标客群解读 目标客户的驱动因素： 价值观：占有（愿意为稀缺、资源占有付费）； 生活观：奢华（专属会所及专属服务的完美呈现） 消费观：低调（低调中的奢华） 目标客户： 投资度假类客户为主体，近端地缘为补充； 年龄：30-50岁； 居住居住质量传统； 注重家庭成员实际的生活需求； 向往更优越（类似于大户人家）的生活形态； 置业目的：居住升级的同时，充分考虑家庭结构变化引起的居住需要。 目标客户的购买属性： 满足自用及居住升级的需求 对于渤海湾海景稀缺资源的占有； 对于产品及区域未来的预期及前瞻性把握较强的专业投资客 目标客户的来源： 地缘性升级需求客户 稀缺资源拉动资源占有型客户 异地外埠前瞻投资客户 项目目标客群解读 项目全程营销规划 项目全程营销规划 全程营销目标 推广策略 总 体 策 略 推 广 手 段 费 用 预 算 销售策略 价 格 策 略 销 售 计 划 价 格 定 位 营销排期 全 案 排 期 年 度 策 略 全程营销目标 高层面积：17089平方米 洋房面积：33209平方米 联排别墅：11349平方米 销售面积 销售周期 在2010年底前完成约 6.2万平方米的销售任务 回款要求 2008年年内实现销售回款5千万 销售证取得时间 预计09年5月左右 取得第一批销售许可证 推广策略 总体策略 总－－以未来高尚滨海生活区总体形象推盘入市，强化区域价值和项目定位 分－－独特营销诉求，强化海景资源稀缺性、未来滨海生活氛围及投资价值 总体造势－分体营销 推广策略 总体策略 舆论先行－项目支撑－借势发力－打造共识 舆论先行：占位“天津高端滨海居住区”，推介项目区域，铺垫项目发展 项目支撑：以项目自身产品及无敌海景优势入市，吸引消费者视野 借势发力：借势政府对区域的开发，强化产品价值，引领投资趋向 打造共识：形成项目独有的海文化生活观，开启海洋文化置业浪潮 推广策略 推广手段 情景体验营销 集群式媒体推广 让客户来 让客户感受 户外媒体 网络媒体 报纸媒体 公关活动 销售中心展示 工地包装 样板间展示 情景示范区展示 推广策略 一、报 纸 媒体选择：《新报》 《今晚报》 投放策略：在项目开盘前大量集中投放报广和软文，迅速树立项目形象； 项目正常销售期，适度投放，保持项目适度曝光。 目 的：快速提升项目知名度和影响力 推广途径：新闻、软文、广告。透过新闻提升公众对区域认知，提升项目形象； 软文展示区域前景，传达项目信息；广告建立项目知名度，吸引关注 手段一：媒体形象引导策略 推广策略 二、其他媒体 网络 广播 DM直投 短信息 …… 推广策略 目 的：通过强有力的视觉冲击力，树立项目形象，同时拦截目标客户。 投放策略：在京津塘高速、津滨高速等主要交通道路两侧进行长期投放，而在 项目开盘在开发区的中心区域主要路段进行短期集中投放。 区域选择：目标客群经常活动的繁华区域；主要交通路线两侧；主要竞争 对手项目周边。 手段二：户外品牌支撑策略 推广策略 户外位置建议 吸引市中心的富人及外地、外籍人士关注区域、关注项目 楼体广告位 友谊路 树立项目形象，吸引和平区、南开区的富豪阶层关注 楼体广告牌、灯箱广告 南京路 吸引有相应实力的客户关注 擎天柱 中环路 吸引塘沽开发区具有一定实力的阶层关注，同时建立项目形象，提升区域的认知程度 楼顶广告牌 中央大道附近 有效吸引去往开发区、塘沽的客户 户外擎天柱 京津塘高速沿线 津滨高速沿线 目的 形式 位置 推广策略 目 的：利用活动为项目的营销造势，吸引关注，聚集人气。 活动策略：08年的9－11月份认购前后活动围绕提升项目整体形象为主，