中原地产：粼江峰阁高层电梯公寓销售推广计划.doc

粼江峰阁销售推广计划 第一部分 项目推广总述 一、市场分析 （一）、供应情况及竞争对手分析 本项目的供应情况已在前期提交的报告中有详细的阐述和说明，可参考借鉴，开发商在项目具体操作时应根据实际市场状况更新以上数据，本报告中此部分不再作重点阐述。 （二）、竞争对手分析 现对本项目的竞争对手作以下分析： 1、本项目为高档高层电梯公寓，成都目前的房地产市场上能与之形成竞争的项目非常少，其主要的竞争对手为中海格林威治城。 中海格林威治项目位于粼江峰阁对面，九眼桥桥头，其净用地面积为74.393亩，目前已知的确切信息为中海将修建带商业的高层电梯公寓，其总建筑面积大约为20万㎡。根据中海拿下该地块的地价311万/亩和上述因素以及中原对中海一贯作风的研究，现对中海关于格林威治的定位和做法作以下分析： 在项目本身特点方面： 内容 特点 与本项目竞争力度 竞争指数 园林 格林威治城会以北美风情为其园林特色，由于其项目规模比粼江峰阁大，因此其园林可能会比粼江峰阁的规模大 园林规模大，出来的效果也会好一些，对本项目有一定威胁 ★★ 配套 格林威治有部分商业，其商业配套完善比粼江峰阁完善 在商业配套方面，格林威治对粼江峰阁有一定威胁 ★★ 户型 格林威治城也许会作部分错层户型，总体来说还是会以三房的户型为主，但中海的户型中包含粼江峰阁没有的100㎡左右的小三房 本项目的户型已经比较齐全和完善，但三房最小面积都在140㎡，因此这方面对本项目有一定的威胁 ★★ 区位 格林威治城与粼江峰阁隔河相望，与四川大学河望江公园毗邻而居 两个项目区位差别不大，只是格林威治处于河的内环 ★ 规模 格林威治城占地93亩，共有7幢百米高楼 其规模略大于粼江峰阁 ★ 外立面 格林威治也是百米高楼，也一定极具现代感和时尚感 在竞争方面无太大威胁 —— 在中海操作方面 内容 假设 与本项目竞争力度 竞争指数 是否精装 做与本项目装修程度相当的精装房 若中海完全按照粼江峰阁的标准装修，对本项目有一定的竞争力 ★★ 不做精装房 若中海以清水房推出市场，对本项目的竞争力度就不大 —— 价格（按照中海做精装房的价格考虑） 若低于本项目50元/㎡ 若中海价格只低于本项目50元，则对本项目竞争力度不大，这50元我们可以通过其他方面让客户从心理上认可 ★ 若低于本项目100—200元/㎡ 若中海完全与本项目按同样标准装修，价格却低于本项目，则对本项目有较大的影响 ★★★★ 若低于本项目300—400元/㎡ 若中海低于本项目300—400元/㎡，其对本项目的危险反而减弱，因为这样的价格差异表明两个项目已经不在一个层次上进行竞争 ★★ 入市时期 若在八月份推出 此时本项目也刚开盘不久，中海在此时推出对本项目造成一定的竞争，但由于其对本项目的具体情况消化时间有限，直接竞争力度不大 ★★ 若在九月底秋季房交会推出 此时本项目进入强销期，中海对本项目的具体情况有了比较深入的了解和对策，专门对着本项目进行销售，对本项目的影响可能很大 ★★★ 若在十月份或更后推出 此时虽然中海对本项目的营销手法和项目情况已经摸透，但粼江峰阁经过三个月的销售，已经在市场上建立了一个比较稳定的形象，此时其对本项目的竞争力度相对而言可能还小一些 ★★ 注：★越多，表明其对本项目的影响能力和竞争力度越大。 关于价格的假定和说明 由于中海格林威治城与粼江峰阁最大的区别在于他有部分商业，根据中海过去的开发经验，其修建的商业面积不会超过40000㎡，并且修建的商业可能不会对外销售，而是留下自行经营，也有可能会对外销售少部分商业。中海在推售格林威治城时，可能利用商业拉低住宅价格，以形成价格竞争优势。现在对中海可能修建的商业面积对价格的影响作以下分析： 商业面积 修建类型 销售均价（或20年租金收入） （元/㎡） 住宅清水价 （元/㎡） 无 —— —— 3920 10000㎡ 临街临河三幢板楼底层1—3层 14000 3389.5 单修一幢四层楼高的商业 12000 3497.7 20000㎡ 一幢四层楼高的商业和两幢临街板楼底层1—2层 15000 2688.9 40000㎡ 一幢四层楼高的商业和临河临街三幢板楼底层1—3层 13000 1650 说明：以上计算都是按照中海格林威治的总成本以及30%的毛利计算后的价格，若其商业面积越大，其住宅的清水价格越低，更容易形成对本项目的价格竞争优势，但上述价格会根据商业的实际销售或出租情况作相应的调整。具体计算公式如下： 地价311万/亩，总用地面积92.828亩，其土地成本为311*92.828约为2.89亿。 总建筑面积按照20万㎡计算，则其楼面价格为1443.5元/㎡，建筑成本按照1300元/㎡计