纯居住酒店式公寓项目策划报告..doc

第一篇 市场分析篇 一、北京房地产宏观市场分析 过去的一年为今年房地产开发创造了有利的环境。一是宏观经济持续快速增长，2001年北京GDP增长速度达11％，人均国内生产总值超过3000美元；二是人均居民收入水平较快增长，提高了消费能力，2001年城镇居民的人均可支配收入11578元，增长11．9％，扣除物价因素实际增长8．5％。今年2月份国家计委、建设部大幅降低了住房交易手续费收费标准，2月下旬包括公积金贷款、个人住房贷款在内的存贷款利率全面下调，日前建设部又颁布了规范房地产开发及项目管理十三条具体规定，这些措施无疑会对北京房地产业发展起到积极的促进作用。 　　北京房地产业经过连续几年的高速增长，商品房供给能力大幅度提高，促进了国民经济的高速、稳定发展，但人均住宅使用面积以及居住条件、性能和环境仍大大落后于发达国家，在存量房与增量房市场联动、商品房建设和管理、中介以及物业服务质量、开发企业规模、市场供需结构等方面有待进一步调整和完善，还需建立、健全个人信用金融体系和房地产相关法律环境，加快住宅产业化步伐。房地产业还处于发展期，不确定性因素较多，同时也面临着加入WTO后的巨大挑战和发展机遇。对于发展中的问题是采取“休克”式的解决方式，还是动态的逐步完善？我们认为，在现阶段应把加快经济发展放在首位，市场供应量大了，社会存量达到一定水平，有利于促进存量房交易和服务流通的发展，促进市场环境、法律环境、金融体系、保障机制的完备，进而实现可持续发展和解决社会公平问题。 二、今年北京市房地产微观市场分析 (一)供量分析 2002年1季度房地产投资完成98.1亿元，同比增长46.5%。住宅投资48.8亿元，增长32.1%。房地产施工面积累计3659.6万平方米，增长22.8%；其中住宅2670.4万平方米，同比增长28.5%。商品房竣工面积为85.0万平方米，住宅79.2万平方米，分别增长46.65%和77.93%。商品房销售情况也趋旺，一季度全市共销售各类商品房109.9万平方米，同比增长39.5%；实现销售额56.4亿元，增长49.5%。其中住宅销售面积和销售额分别增长38.6%和46.3%。重要的房地产投资和销售增幅都比去年同期有很大增长，反映出产销两旺的格局。特别是住宅方面4月房展的成功显示出北京市场依然保持强势。 2002年前4个月新盘总数由去年同期的91个减少到56个，一季度新开工面积出现了近年罕见的同比下降，结合开发投资额和土地购置、开发面积分析，这将只是暂时现象。进入2001年下半年后，市场普遍感觉到了压力，在面临更激烈的市场竞争环境下，需要更多的时间和研究去细分市场、定位目标人群、设计产品；同时严格的房地产开发贷款制度也要求开发商有更强的资金运作能力，一定程度上延长了资本运转的周期。良好的市场机会和北京相对复杂房地产开发环境为那些出现停滞的项目带来新的生机，年初以来已有多个热点区域项目以转手或合作等方式重新启动，改名、包装再次推向市场，而且规模均较大。 (二) 今年楼市呈现出六大趋势 趋势一：今年房地产投资增长速度仍然很快，超过了20%。去年是50%，但今年基数加大，增长比例有所下降，但增长趋势仍然很明显。与此相应，今年销售增长速度也很明显，从他自己的项目来看也超过了20%。 趋势二：购买人群层次划分比去年更清楚。以前购房时每个层次的人混杂在一起，但今年开始呈现出分流很明显的趋势，各个阶层购买相应层次的房屋在今年开始表现得很突出。 趋势三：今年以投资为目的的购买量加大，比例大幅度增加，主要投资热点是CBD区域。比例超过了10％，购房一个目的是为了自住，另一个目的是投资。投资型购买增多，说明北京人的理财意识进一步加大，这对房地产市场是一种很好的促进。 趋势四：今年二次购房的比例明显增加，也超过了10%。二次购房所占的比例高低也是一个房地产市场是否高度发达的标志，今年北京市二次购房开始大幅度加大，是一个很值得关注的购买趋势。 趋势五：今年低价位项目中,以自住为目的的购房者比例将会增加,高价位项目中,投资型客户的比例占多数。. 趋势六：户型面积出现两极分化,荣丰2008"非常男女",绿景苑二期――SOLO精舍,相继推出超小户型,在市场出现热销，但是超小户型有其先天的缺陷。首先，面积小，加大开发建设成本,其次，这种过渡性产品作为住宅来讲，存在使用功能不全的缺陷，特别是缺少厨房，实际使住户的居住舒适性大大降低，居住生活成本加高，空间利用价值减低，居住功能没有完全体现。所以,这种产品不会成为今后主流产品. 三、小户型市场分析 随着北京市个人购房比例的不断上升，近两年小户型设计开始逐渐流行起来，如去年推出的非常宿舍，国展新座，望京嘉悦精英家园，都市心海岸等小户型项目，主打户型总价在30