武昌南湖片区房地产市场点评..doc

武昌南湖片区房地产市场点评 　　二、区域现状简介 　　三、市场分析　　1、?住宅物业总体概括　　2、?在售楼盘说明　　3、?营销简析　　4、?市场分析总结 　　四、未来展望 五、总结 一、分析目地及总括　　通过对武汉市武昌区南湖片区的简介以及在售楼盘（住宅类）项目的说明，希望能为消费者置业提供较“新房信息”与“楼盘点评”更深层次的分析，同时也可为业内人士提供相关参考。　　本文首先简单介绍区域基本状况，包括区域位置说明、发展历程、现有相关社区环境及政府规划等，其次将对片区内在售住宅类物业进行综述和对比，并就各项目营销加以简易点评，最后是对未来的展望和总结。 　　二、区域现状简介　　本文所分析的南湖花园城片区位于武汉市武昌区南端，它北接雄楚大街、南靠南湖南路、西靠巡司河和梅家山至武泰闸的武咸公路段，东至规划中的丁字桥南路。它是市政府规划中的南湖生活片区的一部分,在武汉土地规划局的划分中属于E06地块。与当年政府出售给深圳宝安集团的南湖机场地块基本相同,也有些媒体将该片区称为南湖花园城片区,而将它以东至南湖的地块称为新南湖片区。该片区总占地约五千亩,规划　　居住人口十五万,辐射人口三十五万,是武汉市最早建立的花园式新型住宅小区。　　该片区的大部分用地属于原南湖机场，政府将机场搬迁后近4000亩土地于一九九二年出售给宝安集团，宝安按市场规律在符合当时城区规划的前提下自主开发。也许是无奈、也许是希望用“四两拨千斤”的方式整合资源,许多项目宝安选择了联合甚至以出卖土地的方式进行开发。不管怎么样,南湖片区也因此比同期开发的常青花园项目更多姿多彩，得以今天形成不同流派、风格的住宅项目。但协调问题随之而来,由于独立管理各自为政，整个片区的交通生活配套工程无人过问进展缓慢，各项目间公用设施更是相互推逶得不到有效解决。“出行难、环境差”几乎成了片区代名词，尽管已经有了一度是武汉人生活品质参照坐标的中央花园、也有了武汉市第一个国家级住宅小区的宝安花园，南湖片区仍然让人望而却步，入住率颇低。宝安毕竟只是一家企业，无法也无力担此重负。直到二零零贰年以武昌区政府为主导的南湖花园管理办公室成立才初现转机。　　随着晒湖路立交的竣工、片区内多条道路的整修、绿化等配套设施的逐步完善，区内各层管理逐步到位，南湖片区有了新生的感觉。2004年武汉市政府出台的《南湖居住新城概念规划》，更是对南湖片区多年自我发展的肯定和寄语。　　随着入住率的增加，片区繁荣度日渐提高，通信供电给排水天然气供应已完善到位，教育商业医疗金融等基本服务也能在区内得到解决。但交通、绿化、运动设施以及治安有待进一步加强。 　　三、住宅市场分析?? 1、住宅物业总体概括?? 自深圳宝安拿下整个南湖机场地块以来，已有几十家地产公司开发的近30个楼盘项目面世。　　这些楼盘可分成三大类，一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑，温馨苑，康乐苑，祥和苑，颐和苑；二类则是2000年左右开发的项目，这段时间片区内有大量楼盘面世，如果说南湖片区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园，也有以景观见长的中央花园；有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园；有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑，也有仅几栋多层的就号称“经典”的经典家园；还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院，也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多，各个楼盘之间的价差巨大，同一时期开盘相距几十米均价却可相差50%以上，真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目，主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅，项目整体感觉虽有所提高，同质化却日渐严重，亮点鲜得一见。??? 经过多年的沉淀，那些老项目能否历久弥新再次成为关注的焦点，它的综合品质以及后期物业管理的好坏是评价的标准。一些曾经风光无限的项目就是因为经不起标准的考验而在二手市场无人问津。　　2、在售情况分析　　表：在售项目一览表 　　从上表可以看出，虽然该片区有10多个项目在售，但以尾盘居多，且所剩商品房以120M2以上的较大户型为主，给消费者挑选的余地不多。今年内也只有东方莱茵项目会推出其三期，以中小户型为主，定价可能在3300元至3500元之间，　　从用地情况来看，该片区已基本没有用于商品房开发的较大地块，唯一还剩东方莱茵的项目开发商在南湖片区南端华锦花园旁边约300亩的用地，明年可能正式开发，这将是宝安集团当年所买南湖机场地块的绝唱。 3、营销分析　　首先还是要先讲一下南湖中央花园，正是这个项目让大家知道这个地段也可以卖出高价，并改观了部分老武汉人对该片区的陈旧看法。它也许是首个在武汉市推出体验式营