论房地产项目的投资决策与控制研究.pdfVIP

2006年6月 第4篇理论与实践专题研究 581 论房地产项目的投资决策与控制 陈金洪’ 吴建林。鲁云仿o (①武汉工业学院土木工程系，武汉430023) (②华中科技大学武昌分校，武汉430064) 摘耍面对房地产业的不景气状态。房地产商们所要做的工作就是如何增加经济效益．同时增刨社会 效益．此时选择一个好的投资决策与投资控制是相当重要的。本文就如何进行投资决策与投资控制谈谈自 己的观点。 关键词 房地产业投资决策投资控制 随着宏观经济环境的变化，房地产业经历了几度沉浮，又迎来了令人迷茫的1999年度。 纵观房地产业的发展，1991--一1992年度是房地产业的火爆时期，当时过度的投资与投机给以 后的市场带来了巨额的存量，给市场背上了沉重的包袱。第二阶段是1993年的宏观调控之 后，银根紧缩，使房地产业陷入持续的低迷，从此步入买方市场。直至1998年由于政策的“强 心剂”影响又使市场趋于活跃，似乎整个行业在国家经济政策的影响下又展开了新一轮的上 升期。 1 1999年的市场走势 对市场的预期判断是开发商投资决策的前提。目前，许多房地产公司负债过多，经营不 善，以致亏损。究其原因多是盲目投资的结果。预期市场，不仅要考查市场的运行结果，更重 要的是判断市场的发展趋势。对于1999年度的房地产市场的预测，许多业内人士亦感困惑， 从1998年的情况来看，全国房地产投资比上年增加18％，这已是一个相当不错的趋势，其间 国家对住宅建设加大投资力度起了作用，但就整个市场而言，并没有像人们想象的那样。就目 前而言，宏观经济的不景气，经济结构调整还远未完成，大众预期收入的减少，购买能力的下降 是制约市场的主要压力。其次1998年取消实物分房政策出台，刺激了大批单位在1998年突 击购房，提前消耗1999年的市场份额。1999年国家继续加大经济适用房的建设力度。加快 经济适用房建设是国家扩大内需、启动消费、拉动经济的重要手段，这对于活跃房地产市场，带 动住房消费会有一定的引导和刺激作用。但如果容量过大，必然又会给市场增添压力，这也是 消极的一面。从以上的角度来看，市场似乎是悲观的。但注意到许多不利因素的同时市场也 具备了许多有利的条件。取消住房福利分配实行住房分配货币化，对整个房地产业来说毕竟 是一个有着重大现实意义和深远历史意义的政策，其积极影响远未释放出来。随着时间的推 移，政策效应会逐渐显现而对市场产生巨大的推动作用。另外国家启动财政政策、货币政策扶 持市场，如屡次降息、扩大信贷消费、适当放松银根等，对于活跃市场起到相当积极的作用。 综上所述，1999年是房地产市场的敏感的时期，各种有利条件和不利因素交织在一起，究 ·作者简介：陈金洪。男，1966年生，湖北省武汉市人。毕业于武汉理工大学土木工程与建筑学院工程管理专业t硬士， 高级工程师，曾在建筑施工及房地产企业工作，后从事工程管理专业教学． 582 建筑教育改革理论与实践 (第8卷) 2006年6月 -m———————————————iiiiiiiit————i—U…lllllll…ii iiiii iiii iiiiiiiii_-l_●●I__- 竟哪耪力量起主导作耀谁也无从说起。僵有一点是可以肯定的，朗市场不会过予火爆，也不会 避予惹观，平淡仍是1999年房邈产蛮场麓主流。蘧无论懿舞，市场的本质是供求关系，扶宏囊 来肴，供给能力大予购买能力已是事实，而政策鲜明地显示经济邋用房是1999年的市场主流， 即房价应向低价位靠近。 2投资决策的关键环节 面对并非理想的市场机遇，开发商应更加审慎地选择投资时机和投资项目，科学地分祈决 策，强化风险意识，确保建设项目投资的成功。在日益激烈的市场赢争中获得理想的开发项目 及对其科学划分是取得良好回报的关键。房地产项目的投资决策直接关系并决定着投资的成 败，其有决定性的意义，在任馋顼疆中都是重孛之燕的王作。进行科学的投资决繁要求开发商 其有一定的素质和能力，如对宏戏经济的把握，对区域性微观经济豹了解，对有关法律、法规和 缀济政策的掌握等等。在操作上，做好可行性研究仍然是投资决策中的重要环节，即对项目进 行技术、经济和社会等全面调查研究，对方案进行