宗地面积量算研究.pdf

方松学：宗地面积量算 239 宗地面积量算 方松学 (延吉经济开发区国土资源局勘测队，吉林延吉133001) 摘 要：本文介绍了宗地面积量算的几种方法，并结合实际，阐述了自己的看法。 关键词：宗地面积分摊；量算 地籍测量中经常遇到各种天同类型的宗地面积量算。面积量算系指水平面积量算。面积量 锋的内容包括宗地面积、地类面积、宗地内建筑占地面积、建筑面积量算与汇总统计。面积量算结 果经土地登记后，具有法律效力。随着城市化的发展，城市建设用地越来越紧张，不断有高层多用 途的宗地的出现，尤其是随着土地有偿使用制度的进一步深化，土地作为资产进入二级市场流通， 土地面积分摊计算能否公平合理并易被大多数人接受，显得更为重要。面浅谈自己对宗地面积分 摊量算的看法。 、 l 土地面积分摊量算的意义 。 目前土地面积分摊量算有两个方面的意义：一是无偿使用土地的面积量算，主要体现以土地 权利为主题的分摊量算，即一宗地的共有土地使用者要求享有相同的权利，它是以平均按比例分 摊为主的主要思路。这种方法可以说是比较公平、合理的一种方法。二是有偿使用土地的面积， 主要体现在土地使用者根据享有土地使用权的数量，交纳土地有偿使用费税，避免了土地资产不 合理地流失。 2土地面积分摊量算类型 、 土地面积分摊大致可以分为二种类型：第一种是平面土地使用权面积分摊。这种类型分摊比 较简单，如果是独立宗地单一权利人只计算宗地面积和建筑基底面积(建筑占地)之和；如果是共 』玎宗地多个权利人可按独立建筑面积在共用使用权面积中的所占比例分摊计算。第二种是多层 综合性建筑物的土地面积分摊，其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊，随着城市化 的进程中，越来越多地呈现出高层多用途综合性建筑，这种情况中土地只作为建筑物的附属形态 出现，但由于用途不同、地价不同，，在土地有偿使用中土地权利人应分摊的实际土地面积不同，所 交纳的费税也不同。 3土地面积分摊量算项目及关系 由于目前各地区使用建筑结构不同，土地使用情况也千变万化。现有以下几种方法供参考。 3．1只有一个权利人的宗地，应计算土地面积的项目 1)用地面积，即宗地面积； 2)建筑占地面积，即基底面积； 3)其他面积，指宗地内基底面积以外的面积。 各项面积关系：用地面积=基底面积+其他面积。 3．2共有使用权宗地，应计算土地面积的项目 1)共有使用权面积，即宗地总面积； 240 第，，＼届东北三省测绘学术与信息交流会论文集 一一_—————————————————————————————————————_——————_————————一 2)权利人用地面积，即各权利人应分摊得到的基地面积； 3)分摊基底面积，即各权利人应分摊得到的基底面积； 4)分摊公用面积，即各权利人应分摊得到的除基地面积以外的土地面积； 5)其他面积，如自购使用面积(车库、花园等)。 各项关系：权利人用地面积=分摊基底面积+分摊公用面积+权利入的其他面积。 3．3分摊土地面积的原则 1)各权利人在获得房地产时已签订了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积的，登 记时则按合约明确的份额或面积计算各权利人的用地面积。 2)原没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例合理分摊土地 面积。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。 3．4分摊土地面积的方法 (1)常用分摊法 1)分摊基底面积(建筑占地面积)的计算公式 分摊基底面积=(本栋基底面积／本栋建筑面积)×权利人建筑面积 ． 2)分摊公用面积=[(共有使用权面积一宗地总基底面积)／宗地总建筑面积]×权利人建筑面 积 3)当共有使用权宗地中部分权利人拥有自购车库花园时