永顺置业营销提报(思路篇).ppt

致尚地产顾问，创造多元价值 永顺城市花园营销提报 开发商：单县永顺置业有限公司 代理商：郑州致尚地产机构 土耳其诗人纳乔姆·希格梅说过：人生有两件东西不会忘记， 那就是母亲的面孔和城市的面孔。 布拉格橘黄色的城市格调， 威尼斯的老房子呈现出来的赭石色暖色调，是一座水城的永恒旋律， 巴黎地铁车站的建筑与艺术非常完美地结合在一起的， 主要是印象派的作品…… 一座城市应该有他自己的“主色调”。 城市的主色调，我们理解为一座城市深藏着的灵魂， 最能够直接表现出来的是建筑艺术，因为它所表达的是一种人文。 现在的中国，已经告别了青砖灰瓦的建筑年代， 色彩丰富的建筑已经使城市变得鲜活， 人们对于建筑的理解也逐渐清晰。 那么，传承5000年华夏文明史的鲁西南人口大县——中国单县， 他的城市“主色调”是什么？ 两个回合的城市采风，我们发现，现实与梦想的距离如此遥远！ 将近120万人口的大县，约25万在城区， （数据来源于单县“十一五”计划及2020年远景发展目标 ）， 近100万人还生活在农村， 而这一部分人，大多数是怀揣着到城里安家的梦想的。 只是目前我们看到的是， 从乡镇农村到城区的居住过渡才刚刚开始， 大规模的移民潮还未来到， 对于单县而言，具有现代意义的城区格局还未定格。 因此，关于城市主色调的称谓还略显单薄。 如果说单县也有自己的城市“主色调”， 那么，东方国际、清华园、大名城、凤来邑等一批精品房地产工程， 正成为单县这颗温润明珠的点睛一笔。 尽管如此，我们认为大城格局仍未尽现， 全方位的造城运动还需深化， 毕竟，有一大批被捂着的购房群体， 到城里居住或成为个人、家庭的终极目标。 在这部分人未购房之前， 他们梦想的生活方式是充满理想色彩的， 对家的要求往往比现实要高。 单县永顺置业，“兼济天下”的社会担当者， 以空前手笔打造属于单县人的名流居住梦想。 镌刻单县人居的“主色调”。 永顺城市花园 75万平米恢弘造城记 单县并不缺大盘，但缺名盘， 同样，单县不缺供应，但却好房子的供应， 能让老百姓熟记于心的楼盘总感觉差强人意。 开发理念、营销策略、视觉系统等等， 我们就是要打破这种局面！ 如何打破？我们的出路在何方？ 75万平米的大盘塑造，对于一个投放量逐年递增的市场，其难道是如何快！ 快速回款 快速变现 快速出形象 快速出品牌 快速甩开对手 对于本案，我们要面对的是一期27.6万平米的庞大销售体量， 根据要求，2011年要实现80%的销售率， 这意味着，一年中我们至少要销售掉1500套房子， 平均每月销售125套， 按照到场10位客户，成交率3成的话， 每月要接待416组有效客户， 平均每天要接待14组客户， 其任务艰巨性可想而知！ 我们面对的是怎样的战场？ 2008年总开发面积为52万平方米； 2009年总开发面积为325万平方米，建成或交付使用面积达到130万平方米； 2010年建成或交付使用面积将达到170万平米。 ——开发、交付量连年激增，对本案是机遇更是挑战。 2011年情势研判 2010年全县共计37个房地产项目，初步形成两大格局。 以温州商贸城、舜师商业街、单县义务小商品城为主的商业项目， 和以大名城、东方国际城、凤来邑、中央花园为主的住宅项目， 2011年，市场中存量楼盘数量将达到40家。 蛋糕只有一块，切蛋糕的人越来越多。 随着本案入市，加之和本案一路之隔的清华园近百万平米的大盘。 2011，投放量将达到历史最高水平，经过市场求证， 初步预计明年取得预售证的楼盘投放300万㎡。 准现房加现房投放量预计350万㎡。 按照单县每年的消化量约60万—70万方的量计算，仅仅消化这些大盘就需要5年时间， 无形中将延长本案的销售周期。 目前在售项目多层均价2700—2800/㎡之间，高层均价在3100—3200之间，其中 多层作为主流产品。 目前在售两房面积区间为70—120 ㎡之间，三房面积区间为100—150㎡之间， 面积区间跨度大，部分户型面积设计过大，在实际销售过程中容易出现产品断层 现象。 我们面对的是怎样的机遇？ 区域发展论：新区以建设完整的居住小区为目标，旧城改造以提高居住质量 为目标。共设置六个居住区，每个居住区2—5万人。 人口变迁论：规划2010年城区人口发展到25万人，城区用地50平方公里；2020 年城区人口发展到40万人，用地80平方公里。 当然，我们还有完善的产品体系。 新古典主义风格， 更像是一种多元化的思考方式， 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合， 兼容华贵典雅与时尚现代， 反映出后工业时代个性化的美学观点