物业管理问题百问百答(客服).doc

物业管理问题百问百答 第三部分客服部“百问百答、应知应会” 各管理处小区概况，基本情况（注明本小区邮寄地址） 相关单位通讯电话： 物业服务收费标准（不含有偿服务） 国家房屋质保期限 屋面防水：5年 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏：5年 墙面、顶棚抹灰层脱落：2年 地面空鼓开裂、大面积起砂：2年 门窗、五金件损坏：1年 管道堵塞：2个月 供热、供冷系统和设备：2个采暖期或供冷期 卫生洁具：1年 灯具、电器开关：6个月 电气管线、给排水管道设备安装：2年 装修工程：2年 保修项目、期限、责任一览表 （以国家规定的最低期限为例） 保修项目 保修期限（在正常使用条件下） 保修责任 地基和主体结构 合理使用年限 保修期内，因设计或施工的原因造成建筑物的地基不均匀沉降，主体结构件开裂、变形、破损等超出国家设计规范的规定值时，无偿进行修复、加固并满足有关规范和标准。 屋面防水 5年 保修期内，因设计、施工所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏，无偿进行维修。 外墙面、厨房和卫生间地面、地下室之渗漏 5年 保修期内，因施工或所用材料的质量问题，造成外墙面、厨房和卫生间地面之渗漏，无偿维修。 墙面、顶棚抹灰层脱落 2年 保修期内，因施工质量问题造成墙面、顶棚抹灰层脱落，无偿进行维修。 地面空鼓开裂、大面积起砂 2年 保修期内，因施工质量问题，造成地面空鼓、开裂、大面积起砂，无偿进行维修。 门窗翘裂、五金件损坏 １年 保修期内，因产品的质量或施工质量问题造成门、窗翘裂，五金件损坏，无偿进行维修或更换。 卫生洁具 １年 保修期内，因施工质量或产品质量问题造成卫生洁具开裂和非人为损坏的，无偿进行维修或更换。 灯具、电器开关 ６个月 保修期内，因安装或产品质量问题，造成灯具、电器开关不能正常使用的，无偿进行维修或更换。 管道堵塞、管道渗漏 ２个月 保修期内，因施工质量问题所造成管道堵塞或渗漏的，无偿进行疏通或维修。 物业管理服务费主要由哪几部分组成？答：物业管理服务费主要由下列项目组成： （1）管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； （2）共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费； （3）绿化管理养护费； （4）清洁卫生服务费； （5）安全防范服务费； （6）物业管理企业办公和社区活动费用； （7）物业管理企业固定资产折旧费； （8）利润； （9）税费。 什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？ 答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金。按照国家有关规定，业主在购房时应按购房款的２％－4%缴纳。如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴。 为什么要预收物业管理费？答：从前期介入、接管验收公司已经投入大量费用，所以采取预收方式来解决。 不入住使用为什么交物业费？ 答：从发入住通知单时起，房屋产权已经移交给业主，且入住通知单中已经注明物业费的收取时间，《业主临时公约》中有规定。并且物业费是针对小区公共区域、共用设施的维护与保养，即使业主不入住，我们也为您的物业提供了服务。 交纳物业费的面积为什么要按建筑面积计算？公摊面积不属个人所有为什么还交费？ 答：房屋公摊系数基本相同，房管部门确权面积也是建筑面积，且公摊面积产权归全体业主，谁拥有谁受益，谁受益谁付费。 为什么租房的人欠的费用产权人要负连带责任？答：业主出租房屋应该提前告知物业公司，物业公司可向物业使用人直接收取合同约定的各项费用，但保留向业主收取、追偿费用的权利。 空置房是否应交纳物业管理费？ 答：空置房都应交纳物业管理费。 在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ 答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。 交了物业管理费。为什么还要交纳18元的生活垃圾处置费？答：18元的费用是生活垃圾处置费是代环卫局代收的，属于代收代缴项。与物业管理费是没有关系的，物业管理费是对公共区域维修、养护费用。 业主所交纳的30元公用电费包括哪些内容？答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。 业主有无权利对物业管理的协议、业主临时公约进行修改？答：可以，但需在业主委员会成立后，由物业公司与业主委员会重新签订物业管理协议以及业主公约。 公共设施维修基金由谁管理？答：公共设施维修基金在业主委员会成立前由物业公司代管。业主委员会成立后，物业公司将代管的商品住宅维修基金移交给委员会管理，或经委员会同意交由物业管理企业代管。 什么是物业管理？答：是指业主通过选聘物