岭院宏观经济学课关于房价和政策的pre.pptxVIP

Group 5: 中国房价现状与相关政策 背景导入 扩张性政策导致房价的上涨 紧缩性政策抑制房价的快速上涨 政策评价与前景预测 Outline 影响市场供给 房地产售价 房 价走势(1998年至今) 时间段 中国商品房价格走势 1998-2003 平缓上涨 2004-2008 快速攀升 2008年 金融危机，有所回落 2009至今 继续强势上涨 房地产宏观调控政策概况 扩张性政策 1998-2002年：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 紧缩性政策 2005-2007年：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出调控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)和新国八条，将稳定住房价格提升到政治高度。　 2006年5月：国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。 2008-2010年：2008年12月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税；2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展。 　2010年，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。 宽松的货币和信贷导致房价上升 为什么这些资金涌向楼市 投资渠道狭窄 家庭存款：刚性需求 企业资金：制造业萎缩 国际热钱 抑制房价的快速上涨! 抑制不合理住房需求 实行更为严格的差别化住房信贷政策 对中小户型的需求热度不减，而对高总价大户型的需求下降，也减少了这类房源提高房价整体水平的可能 将申请第一套的首付比例不低于20%调整为30%，第二套的首付款比例不低于40%调整为不低于50%，同时还明确了各个方面的指标，从银根上对房产市场进行了调控 二套认定标准严厉，进一步加大国家对楼市的调控力度，从而对投资、投机行为产生实质性的抑制 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 消费者购置二套房的成本将增加很多，当前高涨的需求会降低、降温 有限的信贷资源更好地集中用于改善中低收入居民的住房条件，遏制投机炒作 贷款利率限制 严格限制炒房和投机性购房 部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 土地招拍挂制度仍有待完善。 首先，参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，限制不良企业进入。 其次，必须严格事后监管。 再次，必须坚持健全信息公开制度，解决信息不对称问题 1、土地 利率调整对房价的影响主要表现为存款利率和贷款利率两方面。 我国已步入利率上调阶段 我国目前的房贷不确定因素很多。 　房贷政策、房贷利率不稳定且波动较大。；地区差异；银行利率方案不一；不良记录申请人利率会上浮；房贷在短期内会出现短暂回暖，但房贷松绑仍有很长的路要走。 2、房贷利率 严厉税收政策以抑制炒房热 抑制消费需求，调整消费结构；抑制投机过度，稳定价格。 随着税收政策的出台，市场预期发生改变，市场行为随之变化，这可能导致税收政策的预期效果大减甚至走向另一极端。 税收的时效性不断变短。 税收政策不完善，税收管理混乱无序，严重扰乱房地产市场的健康运行。 3、税收 住房公积金存贷款利率较低 质量问题出现在保障性住房这种不完全竞争市场中，必须填补监管的法律漏洞 停止“限购令”的条件还不具备， 如果对楼市提前“松绑”，将会引来炒房资金的流入，楼市价格将会进一步反弹，两年多的调控成效将付之东流。 4、保障性住房与住房公积金 腐败几乎渗透到房地产市场的各个部分，甚至把魔爪伸向了保障性住房的分配中。 “腐败成本”必将推高房价，转嫁给消费者，甚至“绑架”地方公权力，导致中央宏观调控政策执行力弱化，房价如脱缰野马。 重拳出击清除房地产领域的腐败，清除房地产领域的腐败，必须强化社会监督。公开开发成本和开发过程涉及的所有审批环节。建立各级官员的财产申报、公示制度。全面挤压腐败的空间。 5、腐败现象 房价下跌不可能长期持续。 楼市宏观调控近期不会放松。 让市场出现更多的土地供给者、终结卖地财政、政府建设更多的廉