地籍测量学_第五章_房产调查.pptVIP

第五章 房产调查 调查的对象 房产调查的对象： 获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息。 构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等。 建筑物主要指房屋。 一、与房屋有关的名词解析 1. 假层。是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的，叫做假层。 2. 气屋。利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗的叫做气屋。 3. 夹层和暗楼。建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋叫做夹层。房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间叫做暗楼。 4. 过街楼和吊楼。横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋叫做过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋叫做吊楼。 5. 阳台和挑外廊。房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图时把突出墙面的部位绘成虚线。 6. 天井和天棚。房屋内部的小块空间，无盖见天的叫做天井。天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。 二、房产调查的目的 目的：确定房屋和承载房屋的土地的自然状况与权属状况，为城镇的规划和建设、房地产的管理、开发、利用及征收房地产税收提供依据。 主要成果：各种房地产平面图、有关数据及文档。 三、房产调查的内容 有：房屋调查、房屋用地调查 其内容包括对每个权属单元的位置、权属界线、数量、质量及利用状况调查以及行政境界和地理名称调查。 房屋调查 按地籍的定义，房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状 。 1. 房屋的权属 包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图、房屋权属登记情况。 2. 房屋的位置 房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。 3. 房屋的质量 房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。 4. 房屋的用途 房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。（具体见课本124页表5.5 房屋用途分类） 5. 房屋的数量 房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。 (1) 建筑占地面积(基底面积)。房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。 (2) 建筑面积。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 （3）使用面积。指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 （4）共有面积。指各产权主共同占有或共同使用的面积。 （5）房屋的产权面积。指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房产面积的计算技术及精度要求 建筑面积调查采用钢卷尺实地量算法或手持测距仪实地量算法。 丈量用的钢卷尺需进行检校，检核合格后方能使用。遇到房屋现状变化应先绘草图将房屋的平面图形和边长尺寸等记载在草图上。丈量边长读数取至厘米。 边长要进行两次丈量，两次丈量结果较差应符合下式规定：。 D的单位为m。 房屋面积测算的中误差MP按下式计算： 式中：P──房屋面积,单位为m2。 房屋建筑面积测算的最大误差为两倍中误差。房屋建筑面积使用的单位为m2，面积数值取位至0.1 m2。 房屋建筑面积调查后应绘制房屋权属界线示意图，并填写房屋调查表。 共有面积的分摊 一、共有面积的含义 共有面积系指各产权主共同拥有的建筑面积。共有面积由两部分构成：即应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。 二、应分摊共有面积的分摊原则 1. 按文件或协议分摊 2. 按比例分摊 3. 按功能分摊 三、共有面积分摊的类型 1.整栋楼分摊 2.功能区内分摊 3.功能区间分摊 4.楼层间分摊 5.本楼层内分摊 四、应分摊共有面积的特点 (1) 产权是共有的。 (2) 应分摊共有面积的相对性。 (3) 各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。 (4) 从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。 房屋用地调查 内容包括：用地的坐落、产权人、产权的性质、使用人、土地等级、税费、权源、用地单位所有制的性质、用地情况，以及绘制房屋用地范围示意图。 在房地产调查中除对房屋用地进行调查外，还要对行政境界与地理名称进行调查，并标绘于房地产平面图上。 房产图 分为： 房产分幅平面图（分幅图） 房产分丘平面图（分丘图） 房屋分层分户平面图（分户图） 房产分幅平面图（分幅图） 内容： 1、行政境界 2、丘界线 3、房屋及其附属设施 4、房产要素和房产编号 5、地形要素 房产用地界址点