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小型房地产项目风险管理分析 内容摘要 随着我国经济的飞速发展，房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。任何一项投资活动都有风险存在，尤其是我国房地产市场化运作时间不长，中小型房地产开发商占了绝大部分，风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多，准入门槛低，也就吸引了众多的中小型开发商，可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而，重视并研究房地产开发中的风险管理，尤其是小型房地产项目的风险管理成为理论界、实业界所面临的重要问题。 目前关于房地产风险方面的论著有许多，但是，这些研究多集中定性的介绍上，定量分析的不足。在定性的介绍中又不能对主要的风险因素进行深入细致的分析，因而不能抓住重点，更不能从数据或模型的角度深入揭示我国房地产开发风险管理对开发商的影响程度；此外，由于开发房地产项目是一个系统的投资过程，而研究者的专业角度不同绝大部分研究成果仅停留在房地产开发的某一个环节，诸如财务风险、市场风险控制等，很少涉及房地产开发的全过程，故不能为开发商全方位、全过程的风险管理提供理论指导。 根据目前国内对房地产开发风险方面的研究主要存在的问题，本文结合我国房地产行业的产业特征，在前人对小型房地产项目投资特点以及我国小型房地产开发项目中风险因素的识别和分类的研究分析基础上，结合了一个小型房地产项目的成功案例进行研究。 根据定性、定量分析的结果，本文对小型房地产开发项目中的风险管理提出相应的防范和控制措施。本文认为，对小型房地产开发项目中的风险管理包括：1、重新定义风险的类型；2、如何获得有关与各种风险有关的可靠的最新信息； 3、几种风险管理的主要工具；4、建立小型房地产开发项目全程风险控制模型。 笔者认为本文的研究方向和阐述内容，将对小型房地产开发项目中的风险管理提供全过程而非单一环节的理论指导，并现实的操作意义。相信本文会对房地产开发企业的从业人员、管理咨询人员、金融业者等相关人士的实际工作有所启迪。 关键词：小型房地产项目全程风险管理 目 录 绪论 研究的背景 研究的意义 研究的指导思想与方法 研究的内容 第二章 目前房地产投资风险及风险管理 对房地产投资风险的认识 房地产投资风险的识别、测量及管理 目前方法的缺陷与研究空白 小型房地产项目全程的风险管理 小型房地产项目全程风险控制模型 全程风险控制模型中应用的基本方法 第四章 小型房地产项目风险管理的案例分析 嘉苑别墅的项目背景 嘉苑别墅的市场分析 嘉苑别墅的经济分析 嘉苑别墅的风险管理 全程风险控制模型的实用价值 第五章 结论 参考文献 第一章 绪 论 第一节 研究的背景 随着我国经济的飞速发展，房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业，同时也具有社会影响面很大的行业。房地产投资作为一种将资本投入房地产开发、经营以获得最大利润的经济行为，是一种多层次、多方面的综合投资。任何一项投资活动都有风险存在，尤其是我国房地产市场化运作时间不长，中小型房地产开发商占了绝大部分，风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多，准入门槛低，也就吸引了众多的中小型开发商，可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而，重视并研究房地产开发中的风险管理，尤其是小型房地产项目的风险管理成为理论界、实业界所面临的重要问题。 从我国的现实情况来看，我国房地产业还存在着许多问题。首先表现为 投资者的风险意识不强，投资决策基本停留在经验决策水平，对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域，往往为了片面地追求高额利润，盲目开发经营、违轨操作和高风险投资，不重视实际市场调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等，极易造成投资集中或投资过热，使房地产业面临巨大的开发经营风险；再加上客观某些不利因素影响，如房地产市场不完善，有关的政策法规和管理构架不健全，房地产专业人员知识结构不合理，房地产交易方面的信息资料不充足等等，都会给投资者以风险威胁。同时房地产开发经营是资金密集型产业，一次性资金投入量巨大，循环项目由于资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利息负担加重，开发投资出现新的风险。 房地产项目开发是一个专业性很强的系统工程，要全方位、全过程的控制房地产开发经营的风险，就需要在投资决策前科学地、最大限度地分析和预测风险，对风险的影响因素和变化趋势做出分析和判断，为风险决策和管理奠定基础，尽量减少风险所造成的损失，提高开发的经济效益。所以，建立科学有序的房地产开发项目全程风险控制体系，是当前房地产业的迫切要求，这对于实现我国房地产投资决策的最优化和科学化，提高开发项目的综合效益，无论在理论上，还是实践中都具有