房屋验收必看经验.doc

住宅工程质量分户检验必检收内容及检验标准 室 内 检验项目 验收内容 检查方法及数量 检验标准 参照标准、备注 楼地面 墙面 天棚面层 楼地面空鼓、裂缝、起砂 小锤轻击和观察检查 空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂 GB50209-2002 5.3.4、5.3.6 墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰 无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰 GB50210-2001　4.2.5 GB50204-2002 8.2.1 门窗 安装　 外窗台高度 钢尺检查，每个窗台不少于一处 窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差 GB50352-2005 6.10.3 GB50096-1999　3.9.1 外窗渗漏 淋水1h或下雨后，观察检查。全数检查。 外窗及周边无渗漏 《建筑法》第六十条 推拉窗 防脱落措施 观察，手板检查，全数检查 推拉窗必须设置防脱落装置 GB50210-2001 5.3.4 GB50210-2001 5.1.11 安全玻璃 认证标识 观察检查安全认证标识； 凡应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）； 发改运行（2003）2116号第五、六条 栏杆 安装　 栏杆高度 钢尺测量，每片栏杆不少于两处，全数检查。 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m；临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m,,不得有负偏差 GB50368-2005　5.1.5 GB50368-2005　5.2.2 竖杆设置 净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm，应有防止攀登措施 GB50210-2001　12.5.9 护栏玻璃 观察检查3C安全标识，游标卡尺测量 护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2003）6.2.5的规定 GB50352-2005　6.6.3 防水 工程 屋面渗漏 雨后或淋水2h后，观察检查。全数检查。 无渗漏 GB50207-2002　10.0.5 卫生间等有防水要求的地面渗漏 蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm，观察检查。全数检查。 无渗漏、排水顺畅、无积水 GB50209-2002 4.9.8 外墙渗漏 雨后或淋水1h后，观察检查。全数检查 墙面无渗漏、滴水线无爬水 《建筑法》第六十条 5、室内 空间尺寸 室内净高（楼地面设泛水坡度的房间除外） 室内净高每个房间抽测5点（其中距墙、柱四角300-500㎜㎜依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。 3、 “该商品房经验收合格”应该具体约定由谁验收、怎样验收，也要约定开发商交房时需要提供的验收合格的证明文件，开发商不能只发出一个“交楼通知书”就要求购房人收房，双方应该进一步明确商品房验收主题以及验收合格的证明，比如《建设工程竣工验收报告》之类，才可能避免交房纠纷。 交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。所以，在签订商品房买卖合同时，一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。 一、该商品房经验收合格 《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、 规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。由法律规定的角度来看，这种“该商品房经验收合格”，对开发商的约束是比较严格的。但是，由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验