2005年深圳市景尚雅苑营销执行报告.ppt

营销目标：“高价格，高速度，低成本” 营销目标：“高价格，高速度，低成本” 优势资源利用及限制性转换：“依托景田北成熟居住区/稀缺” 项目主要卖点梳理 提供酒店式服务：安全、舒适、周到 中心区周边土地稀缺性 景田北成熟配套、时尚特色 毗邻香蜜湖，真正的香蜜湖景观 三重花园（广场花园、架空花园、空中花园） 7.8米挑高大堂 高级精装修交楼 项目自身文化品味 酒店式服务成为项目核心价值 香蜜湖景观成为项目的重要附加值 针对性市场分析：“区域成为卖点，高品小户诉求” 星彦操作案例借鉴：“酒店式公寓提升住宅价值” 营销目标：“高价格，高速度，低成本” 目标客户素描A：“为家人购房的张先生” 目标客户素描B：“长期投资的龙小姐” 目标客户素描C：“为父母购买的曾小姐” 目标客户素描D：“过渡居住的罗先生” 目标客户素描E：“过渡居住的李先生” 营销目标：“高价格，高速度，低成本” 本项目目标客户定位 目标客户“必杀计” 形象定位 景田· 爵版酒店级公寓 形象支持：“物业管理＋酒店式大堂＋装修＋会所” 物业管理 形象支持：“物业管理＋酒店式大堂＋装修＋会所” 营销目标：“高价格，高速度，低成本” * 景尚雅苑营销执行报告 2005年07月 占地面积:4654.7平 建筑面积:21257.3平 容积率:4.286 住宅建面:16894.平 广场用地面积:2100平 建筑(覆盖率):19.28% 项目及市场解析 客户分析 项目定位 营销推广策略 渠道推广策略 项目及市场解析 本项目地段位置较深，进入性较差，展示面较窄 项目进入性较差 通过增加产品附加值来转换,如采用隔音玻璃 北环大道影响 限制性因素转换 限制性因素 项目临北环，周边沿线形成商务氛围,将具有较强商务价值 商务资源 紧邻天健花园和万科城市花园大型成熟社区，存在小户需求 成熟居住区 以香蜜湖及北面山景作为项目的特色卖点 景观 毗邻香蜜湖，具有景田成熟生活区域氛围的地段稀缺价值 地段 优势资源因素发挥 优势资源因素 7200元/平 （毛坯） 7000元/平 （带600元/平） 7500元/平 （后期带300元/平装修） 毛坯7900元/平 7500元/平（后期带300元装修） 价格 自住客66％ 投资客26％ 自住客85％ 投资客10％ 自住客60％ 投资客35％ 自住客75％ 投资客10％ 自住客70％ 投资客25％ 客户 产品、地段 地段、资源 地段、产品 地段、配套 地段、配套 主要卖点 中心区首个酒店式公寓 莲花山脚下的小户型 五星级HIP酒店 白领新特区 景田中心·上品小户 形象 1－3房 1－2房 单房、1－3房 1－2房 单房、1－2房 产品 金色假日 青莲公寓 五洲星苑 时尚新天地 TT国际 7200元/平 （毛坯） 9200元/平 （带1000元/平装修） 8200元/平 （带800元/平装修） 7800元/平 价格 自住客66％ 投资客26％ 自住客35％ 投资客48％ 自住客42％ 投资客53％ 自住客76％ 投资客20％ 客户 酒店式服务、大堂 酒店式服务、大堂、装修 酒店式服务、大堂、装修 酒店式服务 主要卖点 中心区首家酒店式服务公寓 罗湖至尊·城市商务酒店公寓 罗湖首席服务式酒店公寓 东门品质生活，静享舒适空间 形象 1－3房 单房、1－2房 单房、1－2房 1－3房 产品 金色假日 东方华都 东方都会 嘉年华名苑 项目及市场解析 客户分析 项目定位 营销推广策略 渠道推广策略 客户分析 对本项目有一定意向，对项目地段比较认同。 对项目看法 喜欢上网，对生活品味及细节较讲究 消费倾向 目前希望购买一套小户型，考虑给弟弟购买或投资。主要考虑一房单位。由于是给家人购买，希望离自己购买的小区近，希望有社区，对物业管理要求高，希望购房有较好的会所配套，希望所购房型带装修。购房可承受首期在5-6万，月供在1300-1500元。 产品需求 30多岁，某公司中层管理人员。两口之家，在景田生活已有5-6年。早期就租住在景田，2000年开始入住金色家园90多平米的三房。对景田片区相当了解与熟悉。目前手里有一定闲钱，对投资不太在行，对以房产的方式进行投资有一定兴趣，购房首选区域为景田。 情况描述 万科金色家园住户——张先生 素描对象 对本项目地段认同度一般，认为性价比高的话可以考虑。 对项目看法 喜欢与三五朋友进行聚会，对时尚较感兴趣 消费倾向 只要性价比较高，并有长期投资价值，考虑在市区内购买单房或一房单位。对项目的租金稳定有较高要求。曾经考虑过购买罗湖春风路某项目。 产品需求 30岁，某公司初级管理人员。四口之家，有小孩，与母亲一起住。在景田生活已有7-8年，目前居住在景田金色家园对面的社区当中的三房单位。家庭收入稳定，考虑小户