2007东莞市丰泰城营销策略报告.ppt

丰泰城营销策略总纲 PART1 市场分析 宏观分析 东莞概况 城市发展与规划 东莞市房地产市场现状 房地产政策研究 中观分析 寮步镇概况 区域房地产市场分析 宏观分析—东莞概况 宏观分析—东莞概况 产业结构以二、三产业占主体 2005年，东莞市三大产业比例由2004年的2.4∶55.4∶42.2调整为1.0∶56.5∶42.5，其中第一产业增加值22.54亿元，下降3.2%，第二产业增加值1232.70亿元，增长20.8%，第三产业增加值927.20亿元，增长17.8%。 东莞市确定了电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业、家具制造业、玩具制造业、造纸及纸制品制造业、食品饮料制造业以及化工制品制造业等工业八大支柱产业，也确定了东莞制造业立市的基础。 人口结构正由“哑铃型”向“金字塔型”转变 2005年东莞市在册总人口为750.63万人。其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人。而实际外来人口已经超过1000万，以大量的产业工人为主体，与其制造业为主的产业结构相吻合 随着东莞产业升级政策的落实及城市化进程的加快，以白领阶层、外来人群为主的中产阶层逐步壮大起来，引起对东莞市的房地产需求结构相应变化。 宏观分析—东莞概况 东莞个体经济的发展 截至2006年，东莞市个体工商户达到29.3万户，仅次于深圳市（35.8万户），超过广州市（28.5万户），居全省第二位。 东莞消费能力 2006年，全市城乡居民储蓄存款余额1728.28亿元，比年初增长20.7%。全年城镇居民人均可支配收入22882元，增长11.5%，农民人均纯收入9842元，增长8.4%，城镇居民人均消费性支出21768元，增长18.1%。 宏观分析—城市发展与规划 东莞区划 东莞按照功能定位及经济结构的不同形成“一心两翼八大中心”的行政区划，将周边28镇按照经济吸附力形成八大中心镇区；东莞的行政区划调整也将在此基础上提上议事日程。 “一心两翼”：以中心区为市域发展中心，以常平和虎门为东西两翼带动城镇带发展。 宏观分析—城市发展与规划 为符合国六条政策，“十一五”期间东莞市主城区居住用地规划结构调整为“二带、二区、三片、多点”的模式： 二带：轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带； 二区：即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区； 三片：即胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区； 多点：包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区。 宏观分析—城市发展与规划 在此规划的指导下，规划市区包括六大片区，即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、篁村片区和万江片区，东城区板块的城市功能将得到不断完善，对周边镇区的吸引力和辐射力大大加强；对外来都市白领、个体工商业者的吸附能力将大大提高。 东莞市房地产市场现状 东莞市房地产市场现状 东莞市房地产市场现状 06年，住宅整体均价3152元/平方米，同比增长13.8%，相比去年16.4%的增长幅度有所放缓； ０６年国家宏观调控力度的加大对市场产生了一定的效果，另一方面东莞房价基数较低，仍有一定的上升空间。 东莞市房地产市场现状 从户型结构来看，80～120㎡的依然是主流，占38%；而120 ㎡以上的户型与05年相比，有较大提高。说明居民的承受能力在增强，换房的需求正在逐渐展现； 80 ㎡以下的户型比重占22%，比05年提升了3个百分点，与城区小户型的大量供应有很大关系，受国六条政策的限制，小户型的比重还将有很大提高。 东莞市房地产市场现状 从户型结构看，三房单位仍然是市场需求主流，占52%，但相比05年有所下降； 四房以上单位及两房以下单位均有小幅上升，一方面与城区大户型产品及小户型供应相吻合，另一方面说明居民换房需求及外来白领的初始需求在上升，各类户型的需求呈均衡化方向发展。 东莞市房地产市场现状 东莞市房地产市场现状 从购买客户来看，本地人和境外人口的比重有所下降，而外来人口的比重上升明显。 随着东莞城市化进程的发展、产业结构的升级，以外来人口为主的中产白领阶层正逐步壮大，购房需求日渐释放。 由于跟深圳之间房价价格差的存在，东莞楼市吸引了很多深圳人的置业，特别是靠近深圳的凤岗、塘厦、清溪、长安、虎门等几个镇尤其突出，随着城际交通的建设和连通，“一小时生活圈”的生活模式必将扩大这种需求。 东莞市房地产市场现状 房地产政策解读 我们认为主要有几条政策对东莞房地产市场会产生较大的影响： “90㎡以下/70%以上”的限制条件对东莞影响有限，这主要是因为东莞最适销的产品面积在80－120㎡左右，跟90㎡的限制相差不远，