涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告精选.docVIP

涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告 项目概况： 本项目位于涪陵西北部长江上游北岸义和镇，东与李渡街道办事处相连，南与蔺市镇、龙桥镇、石沱镇隔江相望，西与长寿接壤, 全镇幅员面积107.69平方公里，镇政府设在义和兴义南路，东至涪陵城直线距离18公里，南至长江鹤凤滩码头4.5公里。 义和镇因附近有个古玉和(御河)桥而得名。1931年，由义和、桂馨归并为义和乡。1958年，义和乡改为义和公社。1983年，义和公社改为“义和乡人民政府”。1992年义和、大山两乡合并设立义和镇； 2008年5月区划调整后，义和镇和镇安镇合并成为新的义和镇，现辖13个村， 4个居委会，114个村民小组，22个居民小组，总人口50853人，耕地面积32745亩，其中田22720亩，土10025亩。土特产主要有涪陵榨菜、优质锦橙、义和糯米酒等。 2009年全镇实现GDP总量54360万元，乡镇企业总产值17.26亿元，农业总产值23631万元，农民人均纯收入4805元，财政收入1024万元。 用地规模与地块现状： 地块基本情况及规划设计主要指标： 宗地编号： FL2011-09-12 宗地面积： 22711.8平方米 （34.07亩） 宗地坐落： 义和镇机房一社 出让年限： 50年 容积率： ≤1.5 建筑密度(%)： ≤30 绿化率(%)： ≥35 建筑限高(米)： ≤21 土地用途： 住宅用地 投资强度： 万元/公顷 保证金： 770万元 起始价： 1535万元 加价幅度： 10万元 挂牌开始时间： 2011年07月18日09时00分 挂牌截止时间： 2011年07月27日15时00分 备注： 商业：40年 总建筑面积：34067.7平方米 据调查涪陵区义和镇新规划的镇政府办公楼在本项目的马路对面； 涪陵区义和镇目前的房价约为：2000-3000元/平方米； 宗地挂牌竞拍分析表 总销售收入（万元） 总成本费用（万元） 销售收入利润率 备 注 销售价格（元/m2） 土地成本（万元） 宗地挂牌实际成交价 （万元） 6813.54 7961.73 亏损16.85% 2000 1597.94 1535 8516.93 8176.89 3.99% 2500 1597.94 1535 10220.31 8392.01 17.9% 3000 1597.94 1535 8516.93 约8228.93 约3.38% 2500 1649.98 1585（成交价加50万） 10220.31 约8444.05 约17.38% 3000 1649.98 1585（成交价加50万） 10220.31 约8496.11 约16.87% 3000 1702.04 1635（成交价加100万） 10220.31 约8912.51 约12.8% 3000 2118.44 2035（成交价加500万） 10220.31 约9016.61 约11.78% 3000 2222.54 2135（成交价加600万） 10220.31 约9120.71 约10.76% 3000 2326.64 2235（成交价加700万） 宗地挂牌竞拍分析： 本楼盘销售价格在2000元/平方米左右，即使以挂牌起始价购买仍有较大亏损风险； 本楼盘销售价格在2500元/平方米左右获利能力较弱； 本楼盘销售价格在3000元/平方米左右具有一定的获利能力； 四、本楼盘销售价格在3000元/平方米左右时，如果的挂牌竞拍的最高出价超过700万，则销售收入利润率可能低于10%； 总成本估算表1 序号 按挂牌拍卖地价1535万元和销售价2000元/平方米计算 按挂牌拍卖地价1535万元和销售价2500元/平方米计算 按挂牌拍卖地价1535万元和销售价3000元/平方米计算 成本构成 总费用（万元） 单方费用(元/m2） 总费用（万元） 单方费用(元/m2） 总费用（万元） 单方费用(元/m2） 备 注 1 土地费用 1597.94 469.05 1597.94 469.05 1597.94 469.05 详见表2 2 前期工程费 84.89 22.78 84.89 22.78 84.89 22.78 详见表3 3 建安工程费 4432.8 2300 4432.8 2300 4432.8 2300 详见表4 4 规费及相关费用 548.33 160.85 548.33 160.85 548.33 160.85 详见表5 5 开发间接费用 542.09 159.12 644.3 189.12 746.5 219.12 详见表6 6 贷款利息 120 9.57 120 9.57 120 9.57 详见表7 7 不可预见费用 199.92 58.