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私产酒店 ——第二代度假房地产已经来临 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 私产酒店——第二代度假房地产已经来临 北京绿维创景规划设计院 旅游地产同时具备旅游业和房地产业的双重属性，旅游地产进入 我国时间不长，但发展十分迅速，从九十年代进入中国旅游度假地产 发展算起，短短十年时间已经迅速在全国各地蓬勃发展起来。 作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅投资、股票投资、 储蓄及国债投资等相比，具有投入轻松、风险小的特点，目前在我国 也逐渐被广大投资者接受，成为一种新型的投资理财方式。 旅游与地产的嫁接不是一个偶然的因素，而是市场经济发展的结 果。近年来我国内经济发展迅速，商务活动广泛，社会中产阶级的崛 起，形成了庞大的客户群。加上每年大约有114 天的假期，国内旅游 度假的市场气候已经形成，这些都为旅游度假地产开发、消费带来了 商机。 绿维创景研究我国旅游地产发展的历程后，独创性地将我国的旅 游地产分为两代，把以产权酒店和私家度假别墅为主的旅游地产产品 称之为第一代旅游地产，将新型的旅游地产私人酒店作为第二代 旅游地产。 中国旅游地产分代表 名称 产品类型 经营回报 备注 第一代旅游产品 度假别墅、产权酒店 承诺固定回报 产权酒店为主 旅游运营网 第二代旅游产品 私产酒店集群 无固定回报 涵盖多种物业 研究我国旅游地产不能背离现实的经济环境，尤其在目前的全球 的金融危机蔓延和我国房地产市场低迷的经济形势下，旅游地产将承 担着特别的使命，能够充分发挥旅游和地产两个产业的优势，对拉动 内需和房地产市场健康发展都有特别的意义。 本文尝试对目前中国旅游地产的发展做出初步总结，力求探 讨出中国旅游地产可持续发展的开发运营模式，以推动中国旅游地产 的健康发展。 第一代旅游地产——产权酒店纷争不断 第一代旅游地产产品有产权酒店和度假别墅两种。但主要以产权 酒店为主。国家政策的停止了对低密度别墅用地的审批后，国家的相 关部门加大了对土地市场和开发销售的管理，度假别墅在旅游地产市 场上停止了供应，度假别墅产作为度假产品逐渐淡出了旅游地产市场， 产权酒店产品也就当仁不让的成为第一代旅游地产的主力产品，甚至 在某种程度上成为旅游地产的代名词。 但在中国当前市场法律法规缺位、加之产权酒店开发商短视行为、 回报模式、交换体系等方面的问题，传统产权酒店纷争不断，有以下 几个问题急需解决： 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 1、售价和回报率虚高 我国产权酒店的市场售价一般远远高于当地的住宅出售价格。成 熟的产权酒店产品的市场售价应是当地住宅价格的 1.5 至3 倍之间。 目前我国的主流的产权酒店售价大都几倍于当地住宅的价格，售价大 大超过了合理的售价。为了快速回收资金，开发商和销售方设计的产 权酒店的经营回报率更显不理性。产权酒店的投资回报率宣传一般在 10％以上，甚至更高。完全背离了市场的承受能力。 许多产权酒店的开发商为了尽快将产权酒店销售变现，都会承诺 高额固定回报。宣传固定回报是违反国家规定的。但如果没有固定的 回报，又会对消费者失去吸引力。如果发展商承诺的投资回报不能兑 现，就会产生法律纠纷。 2、