行业研究_申银万国_殷姿_房地产行业：2013年投资策略,销售不懈怠,周期孕变革_20121128精选.pdfVIP

销售不懈怠 周期孕变革 ——房地产业2013年投资策略 证券分析师 殷姿 A0230511040039 研究支持：竺劲 韩思怡 包斅文 2012.11.28 投资建议与结论  伴随行业景气回升，行业中期成长空间来自于城镇化的进展，其核心在于制度变革的方 向。对房地产而言，若释放农村土地红利，一方面有助于提升农民的购买力，另一方面 有助于增强土地的供给，缓解土地资源紧张带来的价格上涨压力，对房地产中长期相对 利好；同时，制度变革带来的政策红利将推动经济增长，城镇化进程得以加速，对房地 产需求具有增量意义。  2013年房地产行业基本面继续改善，政策走稳。1）2013年仍为刚需主导的需求市场，中 性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大，市场整体依处于去库 存的阶段，价格鲜有大幅上涨的压力；2）局部地区价格上涨压力可能会带来限购执行严 格的压力，但全国整体来看，价格走稳使得政策整体平稳；3）预计2013年房地产销售面 积和销售金额同比增速分别为5%、10%。  行业评级：维持看好，但超额收益幅度小于2012年。1）2012年销售边际改善和政策博弈 空间较大推动板块获得大幅超额收益；2）2013年基本面处于继续改善过程，且政策面实 质性动作不大，决定行业依旧具备投资价值，但空间小于2012年。  股票投资机会主要来自两方面：1）基本面持续改善带来的趋势性机会，产品适销、追求 周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、华夏幸福、万科A、招商地产、 荣盛发展、中南建设；2）土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，预收款多、销售快 速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福、南国置业、金科股份、苏 宁环球、铁岭新城、华侨城。 申万研究 2 主要内容 1. 城镇化：行业长期增长的关键 2. 2013年：销售仍将增长 3. 2013年投资策略：重盈利、淡化政策预期 申万研究 3 1.1 中期来看，房地产市场的增量主要来自于城镇化  人口结构和当前居住满足程度决定市场的需 三四线的住房满足程度和一二线相当，甚至略高 求已经相对平稳。 80% • 适龄结婚人口步入稳定甚至下降的阶段。 70% • 三四线的住房满足程度亦较高。 60% 50% • 给定无其他变化，房地产需求格局将延续过往几年 40% 的趋势，规模微增，一二线仍为人口流入的主要地。30% 20% 10%  城镇化是主要的增量来源。 0% • 经济增速决定城镇化的速度。 销售套数/原有城镇户数 销售套数/ （拆迁+新增户数） • 城市化率每提升1个百分点，意味新增2000万城镇 北上广深 一二线 三四线 人口，其中15%为20-24岁的适婚年龄人口。 • 预计给定2020年，城镇人口规模增长2亿人至8.7