德昌县城区基准地价调整报告.docVIP

德昌县县城规划区土地 基准地价调整评估 报 告 四川金达土地评估有限公司 二O一三年十一月 德昌县城区各类用途各级别土地价格表 用途 价格 I级 II级 III级 IV级 商业 元/平方米 3461 2087 951 473 万元/亩 230.72 139.15 63.37 31.53 住宅 元/平方米 1222 888 549 315 万元/亩 81.43 59.19 36.62 21.00 工业 元/平方米 358 280 196 156 万元/亩 23.86 18.65 13.08 10.40 基准地价内涵： （1）估价基准日 （2）土地开发程度 宗地外： “五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路) 宗地内： “场平”（场地平整） （3）使用年期 商业用地：40年住宅用地：70年工业用地：50年 （4）容积率： 商业用地：住宅用地：工业用地： （5）土地权利状况 出让土地使用权,无他项权利限制。 还原利率的确定及样点地价修正系数编制 还原利率确定表 用地类型 市场租售比法 投资收益率法 风险调整法 还原利率 测算结果 权重 测算结果 权重 测算结果 权重 土地 房屋 商业 8.61% 45.00% 8.40% 25.00% 7.18% 30.00% 8.13% 10.13% 住宅 5.33% 20.00% 7.60% 50.00% 7.18% 30.00% 7.02% 9.02% 工业 / / 5.80% 50.00% 5.20% 50.00% 5.50% 7.50% 基准地价样点地价修正 基准地价评估，要求样点资料具有可比性。而调查收集的样点资料，由于宗地在出让年限或转让的剩余使用年限、交易时间、容积率等方面的差异，相互却缺乏可比性。因此，在利用样点地价评估基准地价前，必须对样点地价进行修正，以保证样点地价的可比性。德昌县城区土地定级与基准地价评估中，对样点地价作了以下修正。 一、出让年期修正 基准地价反映的是最高法定出让年限的地价，而德昌县城区土地定级与基准地价评估调查的各样点，其宗地出让年限或转让剩余使用年期是不一样的，因此，要对样点地价进行基准地价评估。 1、有限年使用权样点地价的修正 对有年期但没有到最高出让年期的样点地价，应修正到法定的最高出让年限。 （1）计算出让年期修正系数 依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限和实际使用年限，计算年期修正系数。其计算公式为： 1－[1/(1+rd)m] Kn = —————————— 1－[1/(1+rd)m] 式中： Kn —— 出让年期修正系数； rd —— 土地还原利率； m —— 土地使用权出让最高年限； ml —— 实际出让年期或剩余出让年期。 （2）修正样点地价 依据各样点的土地用途和实际出让年期或剩余出让年期，采用相应的年期修正系数，对样点地价进行修正。其计算公式为： Pm = Pml Kn 式中： Pn —— 最高出让年限的土地使用权价格； Pml —— 有限年期出让地价； K` —— 出让年期修正系数。 2、无限年期使用权样点地价的修正 以行政划拨方式取得的土地使用权，没有明确使用年期，对这类样点地价应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限。 （1）计算出让年期修正系数 依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限计算年期修正系数。其计算公式为： 1 Kn = 1－——— (1+rd)m 式中： Kn —— 出让年期修正系数； rd —— 土地还原利率； m —— 土地使用权出让最高年限。 （2）修正样点地价 依据各样点的土地用途，采用相应的年期系数，对样点地价进行修正。其计算公式为： Pm = P / Kn 式中： Pm —— 最高出让年限的土地使用权价格； P —— 土地所有权价格； Kn —— 出让年期修正系数。 德昌县城区土地定级与基准地价评估期日与调查样点交易行为发生的时间有着差异，在不同时间里土地市场的地价水平是不相同的，因此，为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行交易时间修正。 （一）工作思路 1、分用途，以年度为时间段分类整理样点资料； 2、从不同级别选取数量相等的样点资料； 3、计