鼎兴房产——临平综合住宅项目前期踏勘初步运作思路.ppt

鼎兴房产——临平综合住宅项目前期踏勘初步运作思路 日期：2007年12月 ◆ 在短期内迅速占领市场并顺利完成项目的销售； ◆ 创造出在区域市场的领导品牌地位和创新地产概念； ◆ 树立起轻松繁殖，后发得意的品牌项目。 （一）国内房产大势分析 1、2007年，中国楼市总体经历大起伏，自4月开始，楼市 开始疯狂，价值与价格完全背离，决定房价的最重要因 素不再是土地价格，而是需求。 2、自2003年的宏观调控开始以来，政策终于将楼市引向 了”楼市观望结束”与“需求完全释放”的新时期，而股市 年中阶段发力更功不可没。不过，随着季节进入冬季， 楼市也急转直下。 3、“国八条”、“新国八条”与“国六条”，土地价格拍卖双竞双 限与“90/70”的相关政策、闲置土地清偿、整体行情从卖 方市场进入买方市场 等等，自不待言。不过，相关细则 执行力度，到各个地方已经成为新面貌，不过硬杠子、 红线不可触碰，但对策仍有，比如2006年年初，杭州市 政府为救市，出台了相关政策，比如购房入户为首，另 外三大政策为：降低房地产交易成本（提前缴纳契 税）、提高公积金贷款额度以及信贷政策的调整（首付 由3成降低至一成）等措施。 4、中央第三次经济工作会议12月5日闭幕，确定货币金融 政策从2007年的“稳健中适度从紧”到10年后，即2008 年的“从紧”政策，主要目的是两防一重。明年的银行 信贷严格程度可以设想一斑。 5、央行确定12月25日第10次上调存款准备金率，已经达 到14.5%，该政策出台近期对股市直接影响7000亿资 金流。 6、国务院会同各部委，组成的房地产调查组于本周一 （12月10日），已奔赴各地房价敏感地区，主要针对 各地政策执行力度与房地产机构等问题进行调研。 7、房产贷款利息已经高达8.31% ，自2008年1月1日起， 国内居民新购买及已购买住宅的商业贷款均执行新利 率，楼市运作成本增加，还危及到个别实力小的开发 企业，以及楼盘操盘能力水平低下的开发商。 8、房地产业“限外令”升级，11月7日，国家发改委和商 务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目 录》(以下简称新《目录》)。这份将于2007年12月1日 起正式施行的新《目录》明确规定，限制外商进入房 地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、 酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。 9、提高第二套住房的首付比率，中国人民银行、银监会 发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，且大部分银行认定第二套住房，以“户”为单位。 各政策口子收紧，进入2007年第三季度末，广东深圳 等楼市市场挂牌价格下浮30%以上，说明楼市房价泡 沫已十分明显。 10、杭州新政策，入户花园可能算全面积，随着“90/70”新 政的推行，入户花园、挑空阳台吸引购房者之处在于 其不计入建筑面积或减半计算。之前，像入户花园之 类凹阳台是只计一半建筑面积的。开发商利用这一优 势将入户花园面积做大，以“送面积”的口号吸引购房 者。像有的入户花园进深就达到3米多，整个花园面 积达到20多平方米，相当于一个房间大小。现在规 定，如果面积超出规定，就会被全计面积，挑空阳台 无连接梁才不算面积。 11、杭州规定3万平方米以下新盘须一次性预售，《关于 申报商品房预销售计划的通知》中明确：各开发企业 须在2007年11月1日至2007年12月15日，由各开发 企业申报本公司2008年度预销售商品房项目，申报 以半年度(分上半年和下半年)计划为一个时间段。总 项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预 销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行 申报；总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进 行申报。 小 结 1、商品住房市场供不应求的局面在近2年还难以缓解； 2、住房价格上涨的压力依然存在； 3、房地产投资、投机性有上升势头； 4、在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结