青岛海信地产东营盈城项目后评估报告.doc

东营【海信盈城东营【海信盈城】项目后评估报告 前言： 东营海信盈城项目于2005年7月9日通过公开市场以拍卖的方式获取土地，并于2006.05.08正式动工，至2008年6月20日全面交付。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 目 录 核心内容提要 2 【项目概况及评估综述】 4 【项目投资管理评估】 4 【项目设计工作评估】 7 【项目营销工作评估】 10 【项目进度、工程管理评估】 15 【项目成本管理评估】 18 案例汇总： 22 核心内容提要 【投资管理评估】 东营海信盈城项目是海信地产公司首次以公开拍卖方式于在市国土资源局竞得的项目项目作为项目，从标客户定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，项目整体运营及操作较为成功。具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点实施现场管理高效灵活是地产第一个，。。 产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，得到了行业内和消费者的认可。 南北卧室设计凸窗，增大空间使用面积。 全明房间，通风良好，明卫营造舒适享受。 外墙保温体系，保证房间节能。 先进地热采暖体系，不占用室内空间。 预留太阳能管井，方便使用太阳能。 院景一层设置独立庭院，一层客厅与本地下辅助用房以户内楼梯连接，可作为健身房，影音视听室等功能。 环境设计 景观环境面积约计9.2万平方米，本着与建筑保持一致的原则，40.6%；发现此问题后，正值冬天，采用全面停工，全园范围内进行一系列成本调改，（如材料替换、降低植物规格等）；核实成本后重新出图。 3、有待改进的方面 设计周期与质量控制 在施工图设计阶段，由于我方提出户型重新调整及阁楼提高起坡高度等众多变更，同时现场正在施工，为避免由于图纸问题造成返工，我方要求设计院短时间内进行大量变更，并最终对所有图纸重新出图。但由于时间较紧，加之过程中对图纸把控不严，导致施工图纸出现部分立面平面不一致的问题，以及结构建筑专业相互打架的问题，对项目施工带来不利影响，影响了施工进度。 建筑外立面风格的确定 住宅楼立面设计采用经典的欧式三段式外观模式，通过不同饰面材料及其色彩、质感的组合搭配、阳台等的挑空处理、建筑体量及屋顶形式的错落变化等形成既经久耐看又富于变化的立面效果。但是后期为解决阁楼起坡低问题将阁楼变更为折坡式阁楼后，与原设计立面风格不够协调，导致建筑外立面远观效果显得较突兀，不够优美。 外立面仿面砖颜色从施工完效果看色调偏粉，难以体现高档项目的氛围。 住宅立面效果控制 由于缺少对设计院在施工图设计过程中的把控，在一些细节的考虑上存在一定不足：如院景系列设计有大量露台阳台，导致屋面雨水管及阁楼露台雨水管层层下落汇总后拍至一层业主私有庭院，后变更将雨水管通井，但仍没有更好的解决雨水管影响立面的问题。坡屋顶檐沟被老虎窗打断成多段不连贯，导致每段檐沟都需设置雨水管，致使雨水管过多影响立面，后期变更为相邻段檐沟公用一根雨水立管，此问题需在后续项目中尤其重视。 地下室没考虑业主停放自行车问题 由于东营当地城市道路平坦，业主习惯使用电动自行车等交通工具，本项目地下室下沉高度较大，致使业主夜间停放自行车时。使用不便，引起部分业主投诉，后期改为在下地下室梯段中间加300mm宽坡道，但因坡度较大，仍不便使用。 太阳能的预留 东营当地习惯使用太阳能热水器，规划部门也要求屋顶预留太阳能集热器机位，但由于缺少设置太阳能的经验，本项目太阳能管井预留不合适，屋面太阳能集热器预埋件后期变更预留，可能带来屋顶漏水隐患，因太阳能会对屋顶的轮廓线和景观带来不利影响，在后续的项目开发中应予以足够重视。 景观设计问题 景观设计团队不合适，外地设计公司对本地常用铺装材料了解不够深入，导致在设计过程中中式古典风格中式古典风格美式乡村风格欧式装饰风格美式乡村风格2005年市场特征 200年2006年市场特征 2007年市场特征万套项目户型定位与实际情况对比表 二室二厅一卫 大二房 80-100 14% 90-115 64% 三室二厅一到两卫 小三房 100-125 81% 30.25% 107-130 32% 18% 大三房 125-144 50.75% 131-148 15.% 四室二厅二卫 小四房 0 0 142 1.4% 复式单位 145-180 5% 200-220 3.3% 从上表看，两室两厅户型后续比例增加，三室两厅户型减少，顶层复式面积增加。 对住宅推售时机的思考 住宅各批次推售时间： 首批次推售时间 2006年9月23日，项目形象处于基础建设阶段，前期