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商业地产经营中存在的问题及对策研究 摘 要 我国当前的住宅型房产的发展因国家相关政策的调控出台，存在着较大的不确定性，在此背景下商业地产以其 回报率高与独立性强等特性引起了商业地产热，本文基于商业地产行业发展现状进行深入分析，梳理商业地产经营模式并对商业地产经营的风险因素和相关政策建议进行了探讨。 一、引言 商业地产，即用于商业用途的非住宅 房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、 商店等经营用途的房地产形式。商业地产 的发展在西方较为成熟，其与资本市场的 业务对接相当成熟，法律保障也较为完 备，而学者的研究方向也主要集中在商业 地产选址与定位问题、商业地产管理和商 业地产融资三方面。1940年，德国著名 经济学家勒施出版了《经济空间秩序》， 从而形成了市场区位理论 [1]，为商业地产 的选址理论做了基础性的研究，此后包括 Philppe等经济学家在此基础上提出了零 售中心位置与消费者满意度模型。而在商 业房产管理领域，Grass kamp 所发表的 《房地产开发基础》被认为是奠基之作， 其提出了商业地产项目是一个不断适应市 场的竞争的动态型企业 [2]；同时 Miles 在 此基础上更是提出了物业管理者、资产管 理者与组合投资管理者之间协调的重要意 义 [3]。伴随着西方资本市场发展与金融产 品的创新，商业地产的融资成为了目前商 业地产研究领域的主流，其中最早涉足的 是 Zerbst 教授，其于 1977 年开始研究商 业地产的抵押贷款问题 [4]；Miller 通过对 REITs 的研究发现，其可以改进中等风险 的长期投资组合 [5]；Seiler 于 1998 在分 析历史交易数据的基础上认为REITs是 良好的抵御通货膨胀的工具 [6]；Gregory 和 Michael 阐述了高成本抵押贷款对商业 运营的影响规律及效果 [7]。 我国的商业地产研究起步较慢，主 要是基于近年来商业地产以其高回报率、 政策干扰较小、升值空间大等优势而得到 了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关 注。众多学者从金融、风险调控、城市规 划和经营模式等各角度对商业地产进行了 研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、 发行债券、上市融资、基金融资等融资形 势后，提出信托融资更符合商业地产的发 展需求 [8]；陶桦（2007）将商业房产风险 划分为关键风险和非关键风险，指出通过 事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管 理，非关键风险进行全程监控来规避可控 性风险；张娇娇（2010）对租售结合模 式进行了深入研究，并与售后返租、只租 不售等模式进行比较后提出了节点招商的 租售结合模式 [9]。赵晓鹏（2012）提出了 应根据不同城市的产业组成和经济职能对 商业地产进行与城市相符合的商业地产的 开发管理。 二、商业地产行业的发展分析 1、商业地产发展阶段分析 波特曾提出，产业结构表面现象按发 展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投 资阶段、创新阶段、财富阶段 [10]。而我 国的房地产市场，特别是商业地产市场经 过了十几年的发展，已经经过了资源阶段， 现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。 现阶段的商业地产需要经营创新、理 念创新、人力创新、金融资本市场的创新 与相关的设计与技术创新，以上的创新元 素相结合形成的创新效应将推动我国房 产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。 因此，我国的商业地产还有巨大的可改 善空间。 2、房产政策分析 我国的房产市场（主要是住宅房市场） 从 2010 年以来经历了一系列政府调控而进入 2011 年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针 对房地产市场的组合拳。 随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入 商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地 产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时， 适时地转向商业地产是一个较好的选择。 3、商业地产开发与销售持续增长 2013 年 1-6 月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品 房销售面积 51433 万平方米，同比增长 28.7%；其中，办公楼销售 面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售 额 33376 亿元，增长 43.2%，其中，办公楼销售额增长 45.7%，商 业营业用房销售额增长 20.5%（见表 1）。 三、商业地产的经营模式分析 梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出 售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资 产精装修相结合模式。（见表 2） 1、产权出售模式 产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售 给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各 投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定 位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模