房地产项目经济效益评价.ppt

* * 房地产项目经济效益评价 课题成果汇报 中海地产在拿香蜜湖一号的土地时，周边的房价为6000—7000元/平米，而此地块的楼面地价高达11000元/平米，王石称中海疯了。 今年九月份，令人不可思议的时刻在青岛上演，去年楼面地价2000多元/平米流拍的一块土地，在鲁商地产与中海地产的角逐中，最终又被中海地产以8000多元/平米的楼面地产摘得。而周边的房价在6000元/平米左右。 相同的土地，不同的开发商，那么中海地产的土地价格是如何计算出来的呢？ 开发商在进行开发的时候，面临着许多方案可以选择，那么开发商是如何从中选优的呢？ 中海地产在拿香蜜湖一号的土地时，周边的房价为6000—7000元/平米，而此地块的楼面地价高达11000元/平米，王石就称中海疯了。 项目经济效益评价的步骤： 项目技术经济指标。 项目总投资估算。 项目开发周期安排。 销售收入与经营税金估算。 项目投资计划确定。 项目的财务评价。 项目不确定性分析。 房地产开发项目方案比选 项目的技术经济指标 用地面积 建筑占地面积 绿地面积 道路广场面积 建筑面积（总建筑面积、各物业类型的面积和配套建筑面积） 建筑密度 绿化率 容积率 车位数 项目的投资估算 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 项目开发周期安排 考虑到公司的现状、市场年吸纳量及项目的推售周期，安排项目的开发开发周期，作出工程进度图。如下图：港基项目工程进度图。 销售收入与经营税金估算 销售进度安排 根据过去及现在房地产市场的整体走势、产品情况、策划水平、楼盘的销售情况和市场吸纳量，预测未来本项目各物业的销售进度。 房地产销售收入 Rt= Pit×Vit Rt为t期的收益； Pit为i产品，第t期的价格； Vit为i产品，第t期的销售量。 营业税金：为销售收入的5%。 城市建设维护税：为营业税的7%。 教育费及附加：为营业税的3%。 印花税：销售收入的5‰ 营业税金及附加 项目投资计划 资金运用 根据项目开发计划，制定各期资金的运用表。如下表资金筹措与运用表所示，土地费用、前期费用、建安费用、管理费用、不可预见费等的未来资金运用情况。 资金筹措 财务费用=上期期末贷款额×期间利率（或机会成本）+当期贷款额×期间利率（或机会成本）÷2 项目的财务评价 投资利润率 税前利润：项目的经营收入，扣除营业税金及附加和各项费用 税后利润：税前利润扣除土地的增值税（目前济南按销售收入的1%计提）、所得税（税前利润的33%） 投资利润率＝利润总额或平均利润总额÷总投资×100％ 其中：总投资＝自有资金＋借贷资金。 项目的财务评价 财务净现值（FNPV） FNPV＝ (CI－CO)t[(1＋ic)]-t 式中：CI——现金流入量；CO——现金流出量； (CI－CO)t——第t期的净现金流量; n——开发经营期。 ic ——折现率 项目的财务评价 财务内部收益率（FIRR） (CI－CO)×[(1＋FIRR)]-t＝0 在财务评价中，将求出的全部投资财务内部收益率与投资者设定的折现率Ic或可接受的最低收益率（MARR）比较 当FIRR≥MARR时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。 当FIRR＜MARR时，即认为其盈利能力未满足最低要求，在财务上是不可接受的。 项目的财务评价 投资回收期 投资回收期＝（累计净现金流量开始出现正值期数－1）＋（上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量） ? 项目现金流量表(全项目) 项 目 合计 2007 2008 2009 2010 2011 2012 现金流入 134180.38 0.00 31097.56 34937.16 39190.67 18839.81 10115.19 现金流出 94010.68 21254.58 12072.86 21317.42 22508.53 10656.95 6200.35 净现金流量 40169.70 -21254.58 19024.70 13619.74 16682.14 8182.86 3914.83 累计净现金流量 40169.70 -21254.58 -2229.88 11389.86 28072.00 36254.86 40169.70 所得税前净现金流量 60889.20 -21254.58 19024.70 19828.46 25091.74 12306.02 5892.86 所得税前累计净现金流量 60889.20 -21254.58 -2229.88 17598.58 42690.32 54996.34 60889.