宏观经济形势之房地产市场.ppt

当前宏观经济形势 2014年房地产市场分析 一、总体宏观经济形势及房地产问题 我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力。 总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。另一方面，要素供给质量明显提高。外部环境的不确定性仍然存在，财政金融领域矛盾和隐患较多，企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解。 房地产市场运行的不确定性增加。 房地产价格持续攀升，引发社会矛盾，并挤压其他产业发展空间，通过各种渠道对价格总水平的稳定也产生不利影响。随着房产税的扩围、按揭利率水平的上升、美国量化宽松政策退出和一些三、四线城市供过于求，房地产市场也存在着一定的调整压力。 二、我国房地产市场运行情况政策调整 1、市场运行情况 2014年前三季度，我国房地产开发投资规模均高于2013年同期水平，但增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势。70个大中城市的住宅销售价格呈全面下降趋势，环比来看，所有城市二手住宅价格均环比下降，新建商品住宅价格环比下降城市69个，另外1个与上月持平；环比来看，二手住宅和新建商品住宅同比价格下降的城市个数两年来首次超过同比上升的个数；国房景气指数持续下降，处于较低水平。 2、政策上的调整 央行9·30新政 2014 年9月30日下午，央行、银监会出台重磅救市文件，松绑限贷，文件内容提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下 限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政 策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。 由于当时限贷政策尚未有实质松动，限购政策调整效果远远不如市场各方预期，尤其是对地方政府而言，市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收，为了进一步刺 激楼市，部分城市“救市”力度继续加码，进行二次调整。 二次调整大致分为6类： 1、限购二次调整。 2、购房落户二次调整。 3、首套房贷款优惠，且适当放宽二套房贷款。 4、契税减免。 5、财政补贴。 6、政府出资去库存。 5月6日，成都市政府出台紧缩的购房新文件称，自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，规定购房满90平以上住房 且缴纳社保满一年以上才能落户。而在此之前，在成都购买落户政策规定，外地户口落户，需要购房满70平米且缴纳社保满一年，才能在购房之后进行落户。 央行降息政策 11月21日，央行出台降息政策，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。 此次央行降息初衷不是 为了救市，而是为 防止宏观经济下滑， 进一步刺激经济发展 的举措。 结果房地产市场却成为了直接的受益行业。业内人士指出，一方面它缓解了部分自持资金较少的开发商的生存压力，并在一定程度上改善了融资环境；另一方面，消费者的还贷压力也有所减轻，更重要的是，在恢复市场信心的同时，通过降低存款利率的方式，能起到刺激消费的作用。 降息对房地产市场而言固然利好，但绝非单纯利好，可能也意味着宏观经济及其中的房地产市场面临严峻挑战，这也预示着接下来很有可能是一系列的降息，甚至于全面降准。 短期来看，降息体现了政府对房地产市场的积极态度，能够快速提振市场信心，促使刚需购房者积极入市。但长期来看，降息可能产生反作用。一方面，非对称性降息，尤其是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，无疑增加了银行资金成本，而商业银行为追求更大利润空间，放贷给个人房贷的积极性势必会降低，购房者将更难获取个人房贷，更别提优惠利率了。另一方面，由于资金成本的升高，企业的融资成本也同样水涨船高，财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。 三、业内人士对于市场的分析 央行接连出台相关政策，不断地释放出了市场需求，让部分苦苦挣扎的房产商看到了希望。当然，也树立起