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项目前期规划设计管理 2010-08-07 一、设计管理的意识与意义； 二、投资阶段的设计分析： 三、设计前期阶段； 四、如何选择总图规划； 五、建筑形式选择的成本要素 六、几个概念； 七、关于经济测算； 八、规划的相关规范规范； 一、设计管理的意识与意义； 设计前期工作流程 房地产产品要素构成 用 地 选 择 50% 设计管理的宏观意识 设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识 设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识 设计管理工作应具有全过程成本控制的意识 规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素 设计管理的宏观意识 设计管理工作的根本目标： 设计管理工作成果体现 高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。 设计项目管理工作方式应该是重点抓各设计阶段的两头工作：即狠抓设计工作前期的方案论证及工作计划的事前控制；再狠抓各设计阶段产品（设计文件）审查验收的事后控制。 设计各阶段的产品以设计文件形式反映，不是实体工程，狠抓各设计阶段两头的监管工作，必将取得事半功倍的效果 . 二、投资阶段的设计分析： 设计管理的不同阶段 投资分析阶段设计前期阶段 实施方案阶段施工图阶段 主要内容 一) 阶段的工作特点 二) 设计分析的内容 三) 设计条件论证 一） 阶段的工作特点 规划设计分析——是在投资、策划阶段，对项目的开发强度、规划设计可行性进行分析，提出假想方案以支撑项目的财务分析和项目产品策划 ； 二）设计分析的内容 1、完成设计必需基础资料的收集、整理工作 包括地形图、地籍图、管线、文物保护、传说等 2、规划设计外部协作条件的取证 设计管理除了与设计单位密切配合外，有很多方面需要及时与项目所在地方政府、主管部门或国家机关等相关部门、机构取得联系，进行沟通、协调，并取得相关数据及有关方面的协议或批文，并作为各阶段设计的依据和条件提供给设计单位，这些条件称为规划设计的外部协作条件； 一般相关的部门有：计委、国土、建委、规划局、工商统计局、银行、文教、环保、卫生、水、电、电信、煤气、热力、市政、消防、人防、安全保卫部门等 3、项目场地地质勘察 在新项目选择、可行性分析阶段 ，进行可行性研究勘察（选址勘察），目的是对地块场地的地质稳定性和建筑适宜性做出评价，主要手段是搜集地块有关的地质资料和建筑经验资料、踏勘了解场地工程地质条件；当拟建场地工程地质条件复杂，已有资料不能满足要求时，可根据具体情况进行工程地质测绘和必要的勘探工作。 在项目策划阶段应进行场地初步勘察，为确定建筑总平面布置、主要建筑物地基基础设计方案提供岩土工程勘察资料，初步勘察应符合初步设计的要求。 3、设计条件论证 在项目投资决策、项目策划工作完成后，技术部应汇总收集的设计基础资料、产品策划报告以及成本控制表，进行全面的综合分析，论证是否具备开展项目概念性设计工作的条件。 概念性设计开始之前，营销部应进行客户细分、竞争产品研究； 设计部负责将经审定的项目策划思想核心转化为工程语言形成概念性方案设计任务书，并报公司管理层审批。 三、设计前期阶段； 投资分析阶段设计前期阶段 实施方案阶段施工图阶段 主要内容 一） 阶段的工作特点 二） 概念设计方案的成果标准 三）《项目设计指导书》 一 ）阶段的工作特点 1、本阶段的起点和终点 2. 设计部成为“ 1/2 主角” 设计前期阶段的主要工作成果是什么？ 主要工作成果示意图 二） 概念设计方案的成果标准 1. 概念设计研究的内容 原则一 依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素； 原则二 侧重于规划设计方面的研究 两设计关注重点不同 综合经济技术指标1.产品建议书是否可行？对土地的利用是否合理？2.结合成本、销售，验证各公建面积指标的合理性。3. ……规划设计方面1.如何分期开发？2.如何设置主入口？3.如何利用用地内、外景观资源？4. …… 2. 如何进行概念设计研究？ 案例一：南昌万科四季花城 案例二：深圳大梅沙项目 案例三：苘山项目 案例点评 容积率较低；用地大，分期开发时便于调整。 规划总用地27.3ha，容积率1.02，多层为主。 城市整体市场处于初级阶段，竞争压力较小。 难点一：地段偏僻无人气，如何吸引客户？ 难点二：周边市政、公建配套不完善，与开发建设的矛盾。 难点三：售价有限，成本控制与品质营造的矛盾。 南昌万科四季花城概念设计结论