桂林市商业市场调研分析暨商业项目定位报告（上） .ppt.ppt

桂林市商业市场调研分析 暨商业项目定位报告 （上） 第一部分 市场发展背景研究 第三部分 项目定位及发展建议 第二部分 商业市场研究 报告目录 1、城市认知 2、房地产发展情况研究 3、区域价值研判 4、本案发展机遇 1、项目属性界定 2、项目SWOT分析 3、项目定位分析 1、商业发展概况 2、重点商圈分析 3、典型竞案分析 4、主力业态调研 5、在建项目调研 6、项目周边概况 第一部分 市场发展背景研究 1、城市认知 2、房地产发展情况研究 3、区域价值研判 4、本案发展机遇 广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心 市场发展背景研究 城市认知 1.1 城市概况 桂林市是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城，是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心。 地理位置：桂林市位于广西壮族自治区东北部，其北面与湖南省交界，西面和南面与柳州地区相连，东面与贺州地区毗邻，区位条件比较优越。 行政辖区：桂林总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里；全市辖6区11个县。 人口：全市总人口493.8万人，其中市区人口72万人。 工业：主要以微电子、橡胶、医药为支柱。 城市化率：约30%。 恩格尔系数：45.4%，小康。 汽车保有量：2012年汽车拥有量26.08万辆，其中私人拥有20.85万辆，4.2辆/百人。 桂林市 1.2 经济概况 | GDP 市场发展背景研究 城市认知 桂林GDP位居于广西前三，2012年全市生产总值1493亿元，增速达到13.3%。 桂林GDP总量处于第二梯队（1000亿元以上），排名广西第三，与南宁相差较大。 桂林经济平稳增长，是房地产业、商业、居民消费等实现快速发展的保障。 桂林人均GDP处于广西第三，绝对值偏低 1.2 经济概况 | 人均GDP 截至2012年，桂林市人均GDP为31397元（约合4995美元），虽然增速明显高于GDP增速，但绝对值仍然偏低。 桂林人均GDP处于广西第三，约为柳州的2/3，差距较大。 市场发展背景研究 城市认知 近年桂林社会消费品零售总额保持着高速增长，且增速远超居民收入增长率，显示出桂林居民整体上有强烈的消费意愿；500万人，536.35亿，人均消费1.45万元。 临桂社会消费品零售总额仅占全市总额的5%，一方面显示出临桂整体消费力偏弱，另一方面也存在本地消费外流的客观现象。 1.2 经济概况 | 社会消费品零售总额 桂林居民整体上有强烈的消费意愿，临桂整体消费力偏弱，存在本地消费外流现象 市场发展背景研究 城市认知 近年桂林城镇和农村居民可支配收入年均保持较快增长，居民收入的增长将直接推动社会消费的上升，如改善住宅需求、购买房产以期保值、增加个人消费等，这些因素将促进房地产市场（住宅产品）和商业市场（商业地产延伸服务）的繁荣。 桂林农村居民收入绝对值较低，仅为城镇居民的约三分之一，但增长率却高于城镇居民收入增长率，且连续保持正增长，因而农村居民未来也是促进消费的重要力量。 1.2 经济概况 | 居民收入情况 城镇和农村居民可支配收入年均保持较快增长，对商业发展起良性促进作用。 市场发展背景研究 城市认知 市场发展背景研究 区域价值研判 1.2 城市发展规划 临桂新区为城市扩张的重点区域，伴随着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口逐步增加，商业和其他服务业的需求也会逐渐增强，项目有较大发展空间。 发展机遇：全国惟一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市，国家服务业综合改革试点区域。 发展方向：桂林的城市建设主要是向西发展，同时向四周扩大城市面积，逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北的城市格局，充分利用各区域的优势。 向西 向南 向东 向北 中心区 工业、行政区 （临桂） 高校学府区 （雁山区） 高新 产业区 商贸 物流区 市场发展背景研究 城市认知 桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈结合部，区位显要，交通便利，已构筑航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网 1.4 交通规划 桂林航线图 桂林市 两江机场距桂林市区28公里，开通60多条国际国内航线。 国内30大中城市和香港、澳门及日本福冈、韩国济州、泰国曼谷、马来西亚吉隆坡机场直航。 京广、黔桂、枝柳、湘桂铁路都经过桂林。市区主要有桂林南站（桂林站）和桂林北站两个火车客运站，以桂林南站为主。 航空 铁路 公路 ?湘江和漓江，沿漓江经梧州与珠江相联，可直达广州，香港和澳门。 水运 ?桂林高速公路发达，广西境内南宁、柳州均有从高速公路直达桂林的豪华大巴。 项目位于临桂新区新区门户综合片区，临桂新区规划为桂林未来的城市副中心，承担城市综合服务职能和城市中心职能 新区门户综合片区 4月8日国务院同意撤销临桂县设立临桂区