房地产项目开发全流程梳理大纲.docxVIP

房地产项目开发全流程梳理一、投资管理流程1、项目投资管理制度2、项目建议书编制指引3、项目可行性研究报告编制指引4、项目立项评审决策指引二、项目报批报建流程1、项目国有土地使用权证办理程序（详细分解）2、项目建设用地规划许可证办理程序（详细分解各个环节）3、项目建设工程规划许可证办理程序（详细分解各个环节）4、项目施工许可证办理程序（详细分解各个环节）三、规划设计管理流程1、规划方案设计作业流程2、建筑方案设计作业流程 3、景观环境设计作业流程5、规划设计任务书编制要点6、项目规划方案评审指引7、建筑单体方案评审指引8、景观设计任务书编制要点9、施工图审查要点四、工程建设流程1、房地产项目开工前准备工作（1）交纳煤气（天然气）厂建设费（2）交纳自来水厂建设费（3）交纳污水处理厂建设费（4）交纳供热厂建设费（5）交纳供电贴费及电源建设集资费（6）土地有偿出让项目办理“四源”接用手续（7）设计单位出报批图（8）出施工图（9）编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金（10）办理消防审核意见表（11）审批人防工程、办理人防许可证（12）领取开工审批表，办理开工登记2、房地产开发项目的工程建设招投标（运营管理部）（1）办理招标登记、招标申请（2）招标准备（3）招标通告（4）编制招标文件并核准（5）编制招标工程标底（6）标底送审合同预算审查处确认（7）标底送市招标办核准，正式申请招标（8）投标单位资格审批（9）编制投标书并送达（10）召开招标会，勘察现场（11）召开开标会议，进行开标（12）评标、决标（13）发中标通知书（14）签订工程承包合同（15）工程承包合同的审查3、房地产开发项目开工手续的办理（1）办理质量监督注册登记手续（2）建设工程监理（3）办理开工统计登记（4）交纳实心黏土砖限制使用费（5）办理开工前审计（6）交纳投资方向调节税（7）领取固定资产投资许可证（8）报装施工用水、电、路（9）协调街道环卫部门（10）协调交通管理部门（11）交纳绿化建设费，签订绿化协议（12）领取建设工程开工证4、工程进度管理流程（1）工程进度管理规定（2）施工进度控制流程（3）施工进度控制指引5、工程质量与施工管理流程（1）项目施工管理规定（2）施工组织设计流程（3）技术交底及施工图会审流程（4）样板指路制度（5）工程质量现场检查内容与要求 （6）材料设备质量技术要求管理规定（7）材料设备进场验收指引（8）质量保证资料检查要求（9）分部（项）专业工程验收检查要求（10）项目预验收检查要点6、项目竣工验收流程（1）办理单项工程验收手续（2）办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》（3）商品住宅性能认定（4）竣工统计登记（5）办理竣工房屋测绘（6）办理竣工备案证7、安全文明生产管理（1）安全文明生产管理制度（2）施工现场安全风险与环境因素识别指引 （3）施工现场安全检查指引 （4）施工现场文明生产管理要点（5）工程事故处理指引四、项目成本管理流程（1）成本管理制度 （2）工程设计变更管理规定（3）现场签证管理规定 （4）项目成本核算与分析指引（5）工程结算控制指引五、营销管理流程1、项目营销策划流程（1）总体策划（2）阶段策划及实施（3）市场调查与前期策划（4）营销策划工作规范 3、现场销售工作规范（1）销售准备工作（2）销售价格管理要点（3）销售合同范围与草拟注意事项（4）销售面积确定操作要点（5）广告方案与实施操作（6）销售过程管理要点（7）房产价格折扣管理指引4、客户服务工作流程（1）客服职责 （6）预售许可证办理流程 （7）项目交房流程 （8）项目权属初始登记流程六、项目物业管理流程1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立综合办、设计部、工程部、营销部、商务部、运营部、物业公司共同参与编制。以上内容供参考，实际编制过程中包括但不限于以上内容，与区域总部内部管理或本地区办理程序相违背的可以不用编制。本次项目开发流程梳理为总部领导要求，请大家重视此项工作。