ZNWY-WI-G12设施设备维修养护管理职责指导书.docxVIP

中南物业设施设备维修养护管理职责指导书二〇一五年八月1.目的规范设施设备维修养护标准，确保设施设备充好。范围适用于共用设施设备维修养护。3.定义类别设备设施 名称包含内容关联作业指导书共用设备供配电设备发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱)、电表箱、 公共照明、供电线路、防雷接地系统。《高低压配电设备维护作业指导书》《发电机设备维护作业指导书》给排水设 备水箱、水池、生活水泵、供水管网、 自动控制阀门、泳池循环过滤系统、 排污管网、排污泵、污水处理设备。《给排水系统维护作业指导书》《二次供水水箱清洗作业指导书》电梯设备机房、层站、轿厢、并道。《电梯设备维护作业指导书》消防设备烟雾、温度探测器、手动报警按钮、 消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、 联动柜、消防对讲系统、消防水泵、 水泵结合器、消火栓、消防管网、排 烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播 系统、灭火器、气体灭火系统等。《消防系统维护作业指导书》安防设备闭路监控系统、停车场管理系统、红 外线周界系统、巡更系统、可视对讲 系统、门禁管理系统、内线电话系统、 有线电视信号传输系统。《安防系统维护作业指导书》中央空调设备冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、 空调水系统等；《中央空调设备维护作业指导书》泳池设备泳池水泵、砂缸、加药泵、泳池水底 灯、变压器等。《泳池设备维护作业指导书》共用设施加工维修工具台钻、手提电钻和电锤；电/气焊设备； 板牙、升降机。《维修工具管理及操作规范》本体设施房屋基础、承重墙、梁、楼板、柱 等结构构件及抗震结构部位；外墙贴饰面或抹灰；屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；室内地面、墙面、天棚、楼梯间、公共通道；防雷接地系统；室外屋面、 飮水。《房屋本体维护作业指导书》公共设施除公用设备、本体设施以外的物业相关配套设施，如：护栏、围墙、沟渠、 池、井、盖、道路、路障、室外照明 及支持物、室外休闲设施、水景设施、 娱乐设施、楼梯扶手、防火门、岗亭、 单（摩托）车库（棚）等。《共用设施维护作业指导书》4.职责部门/岗位职责工程设备部设备设施的检査与评估。审批各部门的《设施设备年度检修计划》。备案各部门公用设备设施突发事件。协助组织专业技术人员专业知识的塔训、考核。物业服务中心负责人设备设施保养维修工作的检査、监督工作。宙核部门《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护 计划》。维修负责人责任范围内设备设施保养维修工作的组织、安排和实施； 建立设备管理挡案，以及设施台帐；解决技术难题、草拟技术改造方案及《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护计划》设备设施保养维修工作的检查、监督工作。设备责任人责任范围内公用设备设施日常保养维修5.方法与过程控制5.1共用设施设备维修养护原则：以养为先、预防为主。5.2如当地行业要求或项目物业服务合同有关约定高于体系文件要求，可高于体系标准执行。5.3各物业服务中心应分类建立《设备/设施管理台账 和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在相应的《设备/设施保 养维修记录表》中记录。5.4收到狂风、暴雨、暴雪等恶劣天气预报时，各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理，不能处理的立即向直属上级报告。5.5每年12月25日前，部门维修负责人应在满足共用设施设备定期维护工作要求基础上，结合项目下年度需要增加的共用设施设备大中修工作，编制《设施设备年度检修计划 报公司工程设备部审批。5.6业务部门负责人每月检查各类共用设备设施维修养护管理情况；维修负责人 每周检查各共用设施设备维修养护管理情况；专业管理部门每半年覆盖检查各 业务部门、各类共用设施设备维修养护管理情况，并填写《设备/设施巡检记录表》。5.7为及时、有效处理弱电系统故障，子公司应制定弱电系统常见故障排除作业指导书。5.8设备设施巡检维修职责要求：1）通过查阅日常记录及现场验证，了解设备责任人定期巡检及维护职责的 落实情况，包括维护内容及频次是否达到文件要求，设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。2）根据外部环境（包括自然环境的变化、行业舆情)，相关部门要求应釆取的重点预防性养护工作是否落实。3）对于检查发现的问题，应分析原因，制定纠正措施，并逐一验证，直至 问题关闭。记录表格ZNWY-WI-G12-F2《设备设施巡检维修记录表》 ZNWY-WI-G12-F3《设备设施保养维修记录表》ZNWY-WI-G13-F1《设备设施年度检修计划》 ZNWY-WI-G04-F2《房屋本体年度维修养护计划》7.任务清单序号任务责任部门/人时限1编制《设施设备年度保养计划》。工程负责人每年12月25日前2检査各类共用设施设备维修养护管理情况。维修负责人每周3检査各类共用设备设施维