君临国家中心营销策划提案-1.ppt

项目宏观背景浅析 城市经济基础薄弱但具有一定后发优势 依托港口经济连云港近几年发展态势迅猛 房地产投资增幅过快存在过热现象 土地供应过量后期市场风险巨大 城市战略重心东移滨海商务旅游成为城市经济核心 项目资源研判 项目优势（S） 项目劣势（W） 项目机会（O） 项目威胁（T） 酒店式公寓需求分析 外地客户是项目的代表和灵魂，本地客户也占据一定比例 绝大部分拥有私家车，在轿车基础上希望体验越野车 有多次的置业经验，在自己生活的城市至少有两处以上住房 普遍具有较高的文化层次和教育背景 对度假生活方式有体验，同时有自己的想法 爱玩，不仅是欣赏，而且要求参与 商务办公需求分析 依托港口经济生存的企业会成为入住的主流：如外贸公司、货运代理等等 驻地企业总体人员不多，小型化占相当比例 重视形象，办公物业体现了企业的实力与资信 决策者在多个城市拥有企业和物业 企业之间既存在竞争关系，同时具有一定互动性，所以容易扎堆 商业消费需求分析 解决未来CBD核心区，商务人士的交往及商务活动 随着周边住宅项目的交付，针对普通消费者的大众型生活类配套也会成为项目方向 旅游旺季时，旅游者旺盛的消费力和购买力应该是本项目重点考虑的突破口 定位前的梳理 项目定位体系构筑 * 特殊时间下的特定市场环境 项目劣势（W） 项目威胁（T） 项目机会（O） 项目优势（S） 内部 外部 中央商务区核心，城市发展所向 临近主干道，交通便利 依山傍海，环境优美 旅游商业配套逐渐成形 绝版地块不可复制，缺乏竞争对手 受铁路所限，项目周边人气较差 本地旅游市场具有明显的季节性特征 本地市场相对饱和 规划中的滨海新区滨海商务娱乐板块的核心 连云港港口建设日新月异 铁路线下沉，新老区域即将无缝对接 旅游经济的拉动，带动外地客户关注度提升 短期内，规划难以到位，存在客户疑虑 潜在竞争较大，后期存在不可测因素 国家后续政策及市场存在不可测因素 一个拥有特殊资源的特定项目 有趣的，可以充分满足玩欲的产品 充满形象感和差异化的物业 充满消费乐趣的商业体 特别产品 特定市场 特殊资源 特定需求 *