地产策划-新城静宁路项目整合推广策略.ppt

生活体验 现场引爆 美食季 美食季之——西式糕点DIY 美食季 美食季之——冰咖DIY 运动季 睦邻活动之——灌篮高手、足球总动员 亲子季 睦邻活动之——魔术气球/折纸 养生季 睦邻活动之——茶道DIY WAIT…… 也可能是另一种生活 【倾城三步曲】 销售策略 6 Part 营销策略思考 如何与嘉定新城错位竞争？ 特有 客户资源 产品品质 形象定位 新城品牌 错位竞争 上市档期 营销策略思考 形象定位 区别与嘉定新城的不同产品标签：地铁上盖、静宁路交通枢纽、首席、高品质、复合社区 产品品质 差异化品质路线：建议ART DECO风格、挑高大堂、防噪音高科技建材、自然及人工水景系统 首批面市 与嘉定新城公寓产品上市档期形成错位，同档期主要竞品为盘古天地公寓，其余为联排及洋房 新城品牌 新城品牌深耕嘉定多年，相继新城枫景、清水颐园一期、水岸雅筑、水岸上品，有市场基础，品牌认知度 客户资源 以嘉定本地区域客户为主，深挖安亭、嘉定北工业区客户，我司特定的嘉定同策汇渠道客户资源 营销策略思考 面对嘉定市场红海竞争压力，目标客户被嘉定新城板块分流、稀释，如何快速启动市场，争夺客源？ 09年11月首批面市，年底资金回笼时间紧迫 目标客户导入 推案策略 价格策略 营销手法 客户蓄水组织 开盘前提条件 初期快速去化 中期持续热销 后期稳定销售 初期快速去化 中期持续热销 后期稳定去化 营销目标 2009年底前完成回笼资金3个亿！ 巩固嘉定区域市场地位！ 09年目标 1 2 3 4 5 6 品牌目标： 巩固嘉定市场地位 幸福乐居系列 品质、工程质量升级 销售目标： 回笼资金3亿 首推2#、4#、6#楼，年内加推1#、3#、5#楼，共6栋，652套，约5.87万㎡ 年内目标均价8800-9000元/㎡ 整盘推案策略 整盘推案原则：先公寓、底商、LOFT、后集中商业，集中型商业招商前置 公寓推案原则：B2地块南侧——B2地块北侧——B1地块——A1地块 结合工程工期进度、产品形象、市场竞争等诸因素，先推公寓最为安全，有利于资金快速回笼 公寓09年推案原则：B2地块南侧2#、4#、6#楼——加推1#、3#、5#楼 公寓推案策略 第一批 第三批 第五批 第六批 B2 A2 A1 B1 第二批 第四批 Ⅰ. 营销策略总精神 实现从区域性普通楼盘到全市号召力的明星楼盘的飞跃 品牌标杆 产品标杆 生活标杆 品牌文化消费 空间价值消费 身份地位消费 品牌价值消费 战略目标 项目目标 客群需求对接 + + 营销推广目标 从楼盘的消费提升到 Ⅱ. 品牌策略 品牌价值核心 之 悠活生活第一站 三大品牌价值 品牌推广口号 品牌历程 品牌载体 品牌地位 15年，9城 10万家庭 荣耀之选 品牌价值核心 11号线静宁路站上盖 | 理想双水岸社区 新城枫景 清水颐园 水岸雅筑 水岸上品 城市生活专家 Ⅲ. 包装策略 品牌调性 城市性 未来价值 自然性 商业价值性 品牌价值核心 品牌调性 之 11号线 静宁路站上盖 | 理想 水岸社区 Ⅳ. 渠道策略 策略一：品牌营销 充分运营新城房产的[嘉定客]，充分联盟嘉定新城的[白银路]客户 品牌馆 品牌活动 品牌事件 品牌墙 Ⅳ. 渠道策略 策略二：轨道营销 充分放大[11号线]带来的市区客，与区域客形成客户挤压 《时代报》 徐家汇/交大等站点灯箱 站台灯箱 11号线/1号线车身 地铁内部裱板 地铁内部裱板 Ⅳ. 渠道策略 策略三：阵地营销 现场包装 新城品牌馆——东方商厦 YOHO生活馆——现场售楼处 体验馆——样板房/样板段 Ⅳ. 渠道策略 策略四：低空扫射 现场罗马旗 引导旗 看板 高炮 Ⅳ. 渠道策略 策略五：精准营销 点对点，直效传播 电信帐单 5年房龄以上 社区直投 车主直邮 高消费人群 直邮 银行帐单 企业主 直邮 公务员DS拜访 工业园区DS拜访 五大事件，引爆嘉定市场 策略一：事件营销，化楼盘为非楼盘 Ⅴ. 活动策略 事件1：专业攻击力 事件2：权威攻击力 事件3：政府攻击力 事件4：生活攻击力 专业攻击力 [新城地产15年品牌白皮书]发布仪式、[静宁悠活城精装楼书]发布仪式、[客户通讯]发布仪式…… 《新城15年》——新城地产15年品牌白皮书 《新城 · 悠活赏》——静宁悠活城生活鉴赏（样板段、样板房） 《悠活人生》——客户通讯，作为项目进程、活动预告与发布的平台 权威攻击力 江苏省重合同守信用企业、中国房地产百强企业第20位、中国房地产诚信企业、江苏服务业名牌…… 充分运营企业品牌和项目品牌在区域内的口碑传播话题 在物料、现场展示、销售说辞等多角度进行推广 政府攻击力 嘉定区政府+规划局+电力局+水利局+电信公司……