房地产项目投资环境风险分析讲义.pptVIP

五、风险自留 风险自留 系指投资者预期某些风险不可避免时，自行设立基金，自行承担风险变现后的财产后果。 主动自留 是通过风险的分析，明确风险的性质及其预期变现损失，对多种预计处置方式的优劣明了之后,投资者主动选择风险自留措施,同时做好财务准备。 被动自留 是在风险变动带来损失之后，被迫采取自身承担损失的风险处置方法，这往往造成严重的财务后果。 ※ 在房地产开发建设中，可以在工程概预算时设置不可预见费用； 在资产运营过程中，可以建立意外损失基金。 房地产E网 第四部分房地产投资项目风险环境分析第二章 房地产投资环 境 分 析 学习目标 通过本章的学习，学生应掌握房地产投资环境分析的内容，熟悉进行投资环境分析的各种方法。 一、投资环境的含义 投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。 目前，投资环境的外延已从最初的地理环境和基础设施等基本物质条件，几乎扩展到社会、政治、经济、文化、习俗等一切领域，而后者的重要性呈不断上升趋势。 第一节 投资环境概述 （一）按其与投资的关系分类 狭义投资环境：自然环境与经济环境 广义投资环境：自然、经济、政治、社会四大因素在内的综合复杂的系统。 （二）按投资环境要素所具有不同特点和作用分类 硬环境：自然环境、基础设施 软环境：对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文诸方面的外部条件。 二、投资环境分类 （三）、按投资环境层次分类 宏观投资环境（总体投资环境） 中观投资环境 微观投资环境 地区投资环境 行业投资环境 三、投资环境特征 投资环境的基本特征表现在三个方面： 系统性 动态性 相对性 构成投资环境的八大要素为社会、政治、法律、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务。 一、社会环境 第二节 房地产投资环境分析的内容 社会制度 社会秩序 社会信誉 二、政治环境 政治体制和政权问题 政治局势 政策 三、法律环境 法律完整性 法律稳定性 执法公正性 四、经济环境 宏观经济环境 市场环境 财务环境 资源环境 五、文化环境 六、自然地理环境 七、基础设施环境 八、社会服务环境 一、冷热因素法 其基本方法是：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良，“冷国”表示投资环境欠佳。该方法把投资环境分为七大因素： （1）政治稳定性（2）市场机会（3）经济发展及成就 （4）文化一体化（5）法律阻碍（6）实质阻碍 （7）地理及文化差距 第三节 房地产投资环境分析方法 投资环境因素： （1）资本抽回限制度 （2）外商股权比例（3）对外商的管制和歧视程度 （4）货币稳定性（5）政治稳定性 （6）给予关税保护的意愿 （7）当地资本可供程度 （8）近五年的通货膨胀率高低 根据各因素和子因素对投资环境的影响程度，最好的情况评分为12、14、20分不等，最差情况为0、2、4分不等。 各方面的分值相加，得出投资环境总分为：8－100分。总分越高，投资环境越好。 二、等级尺度法 步骤： （1）评估影响企业业务条件的诸因素； （2）评估引起变化的诸主要压力因素； （3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8－10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素； （4）在取确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。最可能的、乐观的、悲观的、遇难的方案，请专家进行预测各方案可能出现的概率。 三、道氏评估法 11 i=1 （一）多因素分析法 将影响投资环境的因素分为十一类，在按五级分别计算。 投资环境总分＝∑w(5a+4b+3c+2d+e) w——第I类因素的权重 ， ， ， ， ——分别是第I类因素