苏州北门饭店地块.docVIP

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苏州北门饭店地块

北门饭店地块 一、综合判断: 1、全市商品房市场:苏州全市商品房一直处在供大于求的状态,2014上半年同比价升量跌;但是随着土地供应的减少,政策松绑等因素的影响,未来形势值得乐观。 2、区域市场:就工业园区而言,市场竞争激烈,多盘在售,高端楼盘亦不在少数;而湖西在售楼盘不多,片区主要供应商办公寓产品,住宅竞争不大。 3、地块分析:湖西CBD核心位置,地块各方面质素都不错,基本无不利因素。 4、产品初步定位:地块规划为商住混合用地,限高150米,地块规模不大,总占地约7925㎡,容积率12。裙楼规划商业,1.9万方左右,小型的shopping mall,建议自持,主楼为公寓及住宅,7.6万方左右,精装修均价约21000元/㎡。 5、取地建议:总体来看这块地还是不错的,未来的潜力还是比较大的,建议积极推进。根据项目整盘均价推算,建议取地楼面价在7000元/㎡。 二、房地产市场怎么样?总体判断:苏州市区房地产市场一般,但未来值得乐观。商品房供需比近四年里除了12年,均保持在1.1以上,整体供大于求,存量位于市场高位,2014上半年同比价升量跌,房地产市场整体一般;但是随着土地供应的减少,政策松绑等因素的影响,未来形势值得乐观期待。分析如下: 1、从土地市场来看,苏州市区土地市场呈平稳态势,无大幅度升降。14年土地交易量同比缩水,地价小幅攀升;纯住宅用地交易量同比相当,商住综合用地成交明显缩水。 2014上半年交易用地区域分布,吴中区高新区合计占比近七成。 整体来看,上半年土地交易总规模同比下滑,主要来自于政府推地的放缓。土地成交量的减少,对未来的房地产市场是一个利好。 14年上半年苏州市区成交住宅地块49块,共276万m2,总建面564万m2,楼面均价3009元/ m2,超过2/3没有溢价,相比去年同期(总建面552万m2,楼面均价3154元/ m2),量微升、价微降。 14年上半年苏州市区商办类地块成交46块,共74万m2,总建面154万m2,楼面均价1930元/ m2,多数没有溢价,相比去年同期(总建面340万m2,楼面均价1333元/ m2),量降、价升。 2、从商品房供销表现来看,商品房市场近四年里除了12年,供销比均保持在1.1以上,整体供大于求。14年1-7月份商品房供应量同比增加,而成交量受上半年全国房市的影响,同比有所降低。 近四年,全市商品住宅供应量成上涨趋势,2013年突破800万m2;14年1-7月批准上市量486.5万m2,同比增加。11-13年成交量稳步上升,但2014年1-7月销售365.6万m2,相比13年同期有所下降。 近四年,商办类供应量也成上涨趋势,14年1-7月供应量93万m2,同比上升;而成交量方面,12年是一个拐点,之前一直下降,13年成交量井喷,14年1-7月成交量65万m2,同比有微量下降。 3、从成交均价来看,近五年商品住宅市场价格较稳定,14年住宅类、商办类均价同比有所提升。 商品住宅市场价格较稳定,无较大升降。近五年,商品住宅价格在11000-12000元/ m2上下浮动。2014年1-7月均价12566元/ m2,同比上升,主要原因是刚需性住房受全国房市影响较大,成交量下降明显,中高端项目比例增加,拉升了整体价格。 在苏州市场,商办项目的价格相对一直都比较平稳。苏州楼市7月份共有25家楼盘价格上有不同程度的浮动,从物业类型来看,住宅项目有23个,别墅2个,商业楼盘0个,这个数据表明,苏州的商业楼盘行情还是比较稳的。受高、低价成交占比浮动的影响,目前全市商办类月均价在12000-20000元/ m2之间浮动。 4、从存量来看,商业住宅存量位于市场高位,去化周期15个月,而商办类物业存量太大。 14年7月底商品住宅存量860万m2,按近一年半的去化速度,去化周期是15个月,库存压力较大,但增速放缓,有回稳趋势。 14年7月底市场上商办类物业存量为560万m2,库存压力增速有所减缓,依然高位运行,按近一年半的去化速度,完全去化需要47个月时间;另外,本案地块周边区域商业以自持招商为主,销售型商业比例不大。 5、从房市政策来看,取消限购对房市的影响还是很明显的,促销促供。7月19日取消90平米以上住房限购以来,成交量、供应量均有所上涨。8月份商品房销售面积87.4万m2,达到14年以来新高;开发商集中供应115.8万m2,为五月以来新高。 6、从竞品来看,品牌房企更具市场竞争力,市场份额较高,快建快销模式依旧流行。2013年,苏州房企销售排行榜前20强的销售总金额达534.468亿元,占市场的半壁江山,其中中海所占市场份额超过1/10,而我司排不到前50名。从单盘去化量来说,前15名的楼盘均在10万方以上,其中去化量最大的招商小石城一年去化21万方。 三、区域市场怎么样?就工业园区而言,

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