伟业包头赛立特尔城项目投标报告222P.ppt

偉 業 顧 問;非常荣幸的接受贵司此次的招标邀请，也希望，赛力特尔城项;首先，确定项目开发期望达到的目标，分析项目成功操作条件,解决项;伟业团队有关项目的一次辩论;如何消除塞力特尔城的市场基础压力？提高项目附加价值达成热销旺销？;如何在万达、保利等外来一线地产商的竞争下实现超越？寻求与同在银河;2010年，国十一条来了，二次房贷首付比例上调了，银行储备金上调了。客; 这是我们对项目解读的开始 也是作为对项目策划与塑造的;本 报 告 的;一、调研分析;一、调研分析;在变化中找方向 在思考中求生存;9.2;通货膨胀的预期;05年;宏观经济环境 伟业观点 一、在进出口和内需还不足以但当起大力拉动中国GDP重任时，投资成为了 推动国民经济增长的引擎，而其中房地产投资首当其冲； 二、通胀预期使房地产“保值”效用被不断放大，进一步刺激了房地产需求； 三、整体经济向好的趋势不变，使房地产整体市场前景良好。; 解读 1.主要调整供应结构，首次提出“五 类住房”的概念。明确提出要增加中 低价位、中小套型普通商品住房和限 价商品住房、公共租赁住房、经济适 用住房、廉租住房的建设规模和用地 供应；上述措施实际上明确了此前强 调的住房供应的“双轨制”，通过调; 相关政策 三、加大差别化信贷政策执行力度。 对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套（含）以上住房的家庭，贷款 首付款比例不得低于40% 。要严格执 行首次购房与非首次购房的差别化税 收政策。 四、继续实施差别化的住房税收政策;解读国十一条; 相关政策 十一、进一步健全和落实稳定房地产 市场、解决低收入家庭住房困难问题 由省级人民政府负总责，市、县人民 政府抓落实的工作责任制。;中国人民银行12日晚间宣布，从2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点，这是央行时隔一年半后首次上调存款准备金率。 此前央行 最后一次上调存款准备金率是在2008年6月。其后，为应对国际金融危机，央行曾 于2008年下半年先后四次下调了存款准备金率。 政策解读 此次上调存款准备金率主要是管理目前愈演愈烈的通胀预期。主要的目标有两个： 一是通过上调存款准备金率进一步明确央行对于通胀预期管理的主动性；二是通过 收紧银根抽走银行体系过剩的流动性，促使房地产等资产市场的价格回落。 首先，受全球金融危机的影响，2009年全年我国信贷规模达9.5万亿，此外CPI自11 月份以来已经转正，房产价格高涨，市场的通胀预期明显，而2010年第一周新增贷 款6000亿，按此规模，第一个月信贷将达2万亿，信贷投放过猛可能助长资产泡沫 和通胀 ，此次央行提高准备金率就是要回笼流动性资金，遏制商业银行的放贷冲动 ， 防止资产泡沫的扩大； 其次，上调准备金率短期对房市而言为利空，此次上调0.5%，相当于回笼资金约 2600亿，将直接影响到房地产投资，短期市场可能继续调整。长期而言，货币政策 进入收紧阶段，市场不确定性因素增加。 解读央行准备金率上调; 政策解读 第三，调高准备金率意味着可能进一步缩紧货币政策——加息。央行决定是否加息 主要取决于宏观经济的企稳以及未来CPI的走势，目前来看，我国的经济形势整体已 经复苏，投资热情比较高，如果未来CPI持续走高，央行加息的可能性就会加大， 这将进一步影响到房地产市场。 解读央行准备金率上调; 伟业观点 短期内房地产政策将继续抑制房价过快增长，不会发生方向变化；市场不确定因素增加。 （一）整体经济发展方面，经济尚未完全企稳，尚需房地产业作为重要支柱产业拉动，短 期内不会出台更加严厉的政策打压房地产。 （二）房地产行业方面，政府实际上已经开始把房地产市场区分为保障性住房和商品房， 针对不同市场调控的思路和手段也截然不同。 （三）具体政策措施方面，货币金融政策将会更加严格执行二套以上贷款风险，保障房地 产市场风险可控；土地供应方面，加强土地开发进度，打击非法“囤地”方面将会更 加严格。 （四）2010年上半年由于土地供应量周期因素，持续保持供小于求态势，房价高位振荡， 价升量跌。下半年存在不确定因素。项目应以快速回笼资金，快速热销为目标。;第一章;城市概况 关于包头 ? 包头位于内蒙古中部，东与呼和浩特市相邻，西与巴彦淖尔盟市连接 ，北与蒙古 国接壤 ，南濒黄河与鄂尔多斯市隔河相望。是国务院首批确定的十三个较大城市 之一，是内蒙古最大的工业城市，国家重要的基础工业基地 ? 包头市辖11个旗、县、区。5个市区（昆都仑区、青山区、东河区、九原区、滨 河新区）2个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县（土默特右旗、 达尔罕茂明安联合旗、固阳县），1个经济开发区（稀土高新区）。总面