北京天鹅堡·悦湖地产推广策略思路探讨118P.ppt

天鹅堡·悦湖;目录;市场环境;经济形势的变幻 政策的接连推出 市场的动荡起伏 周边区域的成熟 ……;1）2011年,全部清盘，保证12亿-15亿总销售额 2）40余套L型临湖产品，打造北京别墅标杆;一、市场环境;国外最新新闻 韩国首尔二十国集团(G20)峰会 ;国内最新新闻 11月11日，《北京青年报》头条 存款准备金调至18% ;年初国十一条、4月国十条、9月国五条、新国五条……一系列调控政策接连而下 一时之间，风声鹤唳 对开发商与购房者而言，影响最甚，莫过三大“限令”;限贷令 暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。;十月份北京地产市场简析;关键词：高端别墅继续上扬 10月北京别墅市场总体成交263套，销售金额为25.4亿元，成交均价为27323元/平方米，与去年同期基本持平。中高端别墅走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.6%。;大环境分析总结;1、市场仍然潜藏着大量的资金，对我们来说，并不缺乏机会。 2、限贷政策导致一次性付款比例增高，目标客群应整体攀升。 3、限购与观望情绪，让置业者的置业行为更加谨慎，品质稀缺，高保 值、增值产品将最终赢得市场。;周边环境;更高 66家世界500强落户亦庄，区域价值稳步攀高 更强 北京银行150亿支持新城建设，发展态势强劲 更快 L2号线年底通车，S6、M12线、L5线蓄势待发 更热 千亿世界级配套拉动市政, 70万人的亦庄新城;产品现状; Opportunities： 1. 北京09年起大力发展城南，加速市政建设 2. 亦庄将成为北京三个新城之一，极具前景 3. 马驹桥依托亦庄，已形成区域发展共同体 4. 亦庄新城规划中，项目属中央组团居住区 5. 低密度规划，更加凸现城市纯别墅稀缺性 6. 凉水河公园改造，与项目200米 直线距离 7.全球通胀影响，高端物业的保值性被看好 Threats： 1. 政府调控政策波及置业心理，观望氛围直 接影响改善型客群 2. 中高档社区导致客户分流,潜在威胁对项目 影响不容忽视;市场竞争;2010年1-10月北京别墅市场成交走势;10月北京别墅区域成交分布图;10月北京各别墅区成交面积表;(主力成交面积以 237平米为主, ，主力总价508万， 均价2.14万/平米)整体亦庄市场缺少高端别墅区氛围;北京三至四环别墅项目(1个) ;北京四至五环别墅项目(14个) ;北京五至六环别墅项目(36个) ;六环以里, 综合性价比之冠 !;如何达到目标，从问题入手;项目自身问题;推广中存在问题;针对问题,我们提出自己的建议; 1、目标人群向上拓展，开发高端新客源 2、进一步提高天鹅堡项目形象，更加高调、自信 3、跳出区域别墅的概念，掌控城市而非区域话语权 4、释放新品推出信息，吸引市场注意力 5、最大、最小价格差较大（500万级、1000万级），灵活处理 二者关系;策略建议;1、目标人群向上拓展，开发高端新客源;到全新富豪阶层; 超级富豪 40%;新政使炒房者退出市场，但是一般的炒房者不会选择高端住宅投资。 真正自住型或高端住宅的客户更看重的是它们的保值增值功能，对于短期的升值不会太在意。;成为高端别墅项目，我们又该具备什么样的范ㄦ？;对症下药，我们要做的是 ： A/样板间改善。 B/以高标准的精装体系，弥补产品自身的不足。 对滨湖产品进行高标准的精装，提升产品品质与现场对客户的冲击力。;2、进一步提高天鹅堡项目形象，更加高调、自信 3、跳出区域别墅的概念，掌控城市而非区域话语权;广告的目的： 吸引消费者的目光，给消费者一个无可反驳的理由！;为什么是天鹅堡？;不是（湖）;不是（墅）;非湖，非墅，那究竟是什么？;中国只一个亦庄！;亦庄，只一个悦湖;所以，推广的关键是，你有没有把产品最核心的价值传达出来。 有没有清楚的告诉别人，悦湖到底是什么？ 悦湖不是只有湖 更不是一个环境好点的远郊别墅小镇 而是潜力巨大的高端别墅，是千万级豪宅中的巅峰之作。;3、释放新品推出信息，吸引市场注意力 4、最大、最小价格差较大（500万级、1000万级） 灵活处理二者关系;分而治之 根据提供信息,目前货量比例为： 普通联排别墅 230-240平米 60% 临湖L型联排别墅 340平米 30% 商业/公寓 10%;水岸联排别墅 水岸景观 230-240平米 户型存在一定问题 定位：500万级;Code of this report | *;定位及文字策略;在之前的营销建议中，我们提出以千万级临湖别墅为核心，进行推广。 但是我们该从哪里开始入手。;策略关键一： 先走“高”