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房地产信托业务介绍 2011年10月 目录 * 1 房地产信托概述 2 房地产信托融资模式 3 信托公司目前常用的信用增级方式 4 政策层面变化的影响 01 房地产信托概述 房地产信托概述 * 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。 房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式以一个或多个委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 02 房地产信托融资模式 房地产信托融资模式 * 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 （一）贷款型信托 （1）概述 房地产信托融资模式 * （2）操作流程 （3）特点优势 对公司(项目)要求 要求的风险控制机制 退出方式 “四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 土地、房产抵押担保，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、资金监管、受托支付 偿还 贷款本金 融资金额 融资期限 融资成本 视开发商的实力、项目的资金需求从几千万到几亿不等 以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划 目前在12％-20％居多 优势：操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本 劣势：与银行房开贷相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批 房地产信托融资模式 * （二）股权型信托 （1）概述 房地产信托融资模式 * （2）操作流程 （3）特点优势 对公司(项目)要求 要求风险控制机制 退出方式 股权结构相对简单清晰、已投入30%以上的自有资金 向（项目）公司委派董事和财务经理、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管 溢价股权回购 融资金额 融资期限 融资成本 视项目的资金需求及双方的谈判结果 以1-2年居多，如果为不附加回购的纯股权投资，期限也可以为5年期甚至更长 一般15%以上 股权性质 该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等） 优势 （1）能够增加房地产公司的资本金，改善资产负债率；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 劣势 一般均要求附加回购，在会计处理上仍视同为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润 房地产信托融资模式 * （三）混合型信托 （1）概述 房地产信托融资模式 * （2）操作流程 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。 （3）特点优势 对公司(项目)要求 要求风险控制机制 退出方式 项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目 向（项目）公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用 贷款偿还及溢价股权回购 融资金额 融资期限 融资成本 一般在5亿以上 以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长 固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年 优势 （1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。 （2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小 劣势 交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议 房地产信托融资模式 * （四）财产受益型信托 （1）概述 房地产信托融资模式 * （2）操作流程 （3）特点优势 对信托财产要求 要求风险控制机制 退出方式 （1）业已建成，产权清晰，证件齐全；（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业 （1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保（3）物业抵押、股权质押等 开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权 融资金额 融资期限 融资成本 视信托财产的评估价值和租金收入等确定 一般期限不超过3年，