第七章+投资性房地.pptVIP

第一节 投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房产和土地使用权的总称。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物 。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权； 2.持有并准备增值后转让的土地使用权；。 3. 已出租的建筑物。 （二）下列各项不属于投资性房地产： 1.自用房地产即为生产商品提供劳务或者经营管理而持有的房地产； 2.作为存货的房地产 ； [案例7-1]甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。 请问，在甲企业和乙企业的账面上哪家企业作为投资性房地产确认？ [解析]对于甲企业而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，自租赁期开始日起，这项土地使用权属于其投资性房地产。 [案例7-2] 甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，第一层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安，清洁，维修等日常辅助服务。 请问甲企业的这幢写字楼是否确认为投资性房地产？ [解析]甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。 第二节 投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量 投资性房地产的成本，参照本书第三章固定资产和第四章无形资产等相关要求确定。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造的投资性房地产 企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的财时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 第三节 投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量、计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 [案例7-3]甲企业拥有一栋办公楼，原用于本企业总部办公。现公司新的办公大楼落成，公司总部搬迁到新的办公大楼。2007年3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将原办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月28日，为期5年，每月租赁50万元。2007年4月28日，这栋办公楼的账面余额45,000,000元，已计提折旧3,000,000元，该办公楼预计尚可使用年限为30年,预计残值率为4%。采用年限平均法计提折旧。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。 要求： （1）编制甲企业2007年4月15日租赁期开始日的会计分录； （2）编制甲企业2007年5月1日收到5月份租金的会计分录； （3）编制甲企业2007年5月31日计提该办公楼5月份折旧额的会计分录； 参考答案： （1）甲企业2007年4月15日的账务处理如下： 借：投资性房地产----写字楼 45,000,000 累计折旧 3,000,000 贷：固定资产——办公楼 45,000,000 投资性房地产累计折旧（摊销） 3,000,000 参考答案： （2）甲企业2007年5月1日收取5月份租金的账务处理如下： 借：银行存款 500,000 贷：其他业务收入 500,000 参考答案： （3）甲企业2007年5月31日该办公楼计提折旧的账务处理如下： 月折旧率＝（1－预计净残值率）÷预计使用年限*12=（1-4%）/30=0.27% 月折旧额=原价*月折