皇岗口岸片区调查报告（最新）.doc

皇岗口岸片区调查报告 目 录 片区概况 调查部分 分析部分 后市展望 深圳中原物业顾问有限公司 市场研究部 二OO一年十一月 第一部 片区概况 一、总 述 皇岗片区是因皇岗村而得名，后因皇岗口岸的建设而使得该片区备受市民关注，也使得皇岗片区的范围得以扩大，对该区的范围界定也比较模糊，有的专指皇岗口岸区域，有的泛指皇岗村周边区域，为了便于研究，本调查范围界定为：益田路以东，滨河路以南，广深高速以北，深圳河以西所围合的区域。该范围包括皇岗上下围村、水围村、皇岗公园、欧风街、福民新村、福华新村、海滨广场、渔农村、皇岗口岸管理区。为了同国土部门界定皇岗片区以示区别，故定名为皇岗口岸片区。 该片区首先具有口岸优势，未来深圳市的发展规划将把皇岗口岸做为最重要的客运口岸，将取代罗湖口岸的客运地位，未来皇岗口岸的发展潜力巨大。从长远来看，随着中心区建设力度的加大，对皇岗片区发展会起到较大的推动作用，另外，地铁4号线的建设也将是该片区发展的有利条件，这便是该片区物业共同拥有的最大卖点：中心区优势、地铁优势、关口优势。 从物业供应和置业群体特点上细分的话，该片区东部属皇岗管理区，西部则是较成熟的生活社区，东部的口岸管理区楼盘供应较少，待开发的土地也较少，推出的楼盘以中小户型为主，从需求市场来看具有明显的特色，也即主要为港人置业，外销比例都非常大。从价格上看，主攻外销的楼盘都较高。西部的生活社区物业供应量非常大，是深圳市的热点地区之一，生活配套及商服设施齐全，居家氛围极好，从置业群体来看，主要为国内居民，在深圳的原居住地分布较广，几乎包括了罗湖、福田的所有区域的置业群体，做为中心区辐射区之一，这里有诸多的置业优势。 二、市政配套及商服设施 道路交通：主干道有金田路、福强路、福田路、皇岗路、二号专用通道。目前的次干道也全部修通。皇岗路货柜车专用通道也已在规划当中。未来4号地铁将于2005年通车。 公园：皇岗公园、许多村委自建有小型公园如皇岗村公园、渔农村公园 医院：皇岗医院、福田区妇幼保健医院、彩田医院 学校：皇岗中学、丽中小学、水围小学、皇岗小学、市第一技校 娱乐、购物：人人乐购物广场、时代广场、爱象超市、皇岗汇食街 三、SWOT分析 （一）、优势： 1、口岸优势：皇岗—落马洲过境旅客通道接驳后，将大大提高过境旅客接待和通关能力，与罗湖口岸相比，皇岗口岸虽起点晚，但起点较高，该口岸必将取代罗湖口岸而成为全国最大的陆路口岸。 2、地铁优势：2003年香港西铁可以正式通车，2005年深圳地铁一期工程也将完成，界时，皇岗将与香港的联系大大拉近。 3、中心区优势：随着中心区建议步伐的加快，作为金融商业区的南片区与皇岗口岸片区将会形成互动发展的格局，中心区南区需要皇岗口岸片区的消费群，而皇岗口岸片区需要CBD的商业地位提升其物业形象。 4、配套优势：具有较成熟的生活配套及商业设施。 （二）劣势： ①较长时间内皇岗口岸无法改变其全国最大的货运口岸这现实，大量的运输专线及管理设施将阻碍其关口的住宅物业和商贸配套的发展，很长时间内皇岗口岸的商业氛围无法与罗湖口岸相比。 ②许多村屋及旧的住宅小区也将制约其未来的物业发展。将来会面临拆迁改造的诸多问题，如渔农村的改造。 （三）机遇： 近年来香港居民来深置业趋势明显增强，该片区外销优势显著，应当积极把握好外销市场。 （四）挑战： 虽然从长远来看，该片区物业升值是必然的，但若在某个时期，物业供应量显著增加，使得销售竞争过于激烈也会造成总体价格下滑的现象。欧风街的大起大落，以及石厦片区物业价格小幅下滑都说明了这一点，所以应做好竞争物业的调查，以便选准入市时机，确定楼盘定位，防止碰车现象。 第二部 调查部分 港城华庭 楼盘名称 港城华庭 所属区域 福田区 皇岗 片区 地理位置 皇岗口岸渔农村内 规模类型 3栋32层高层住宅 发 展 商 深圳市裕亨实业股份有限公司 深圳市港城华庭投资发展有限公司 代 理 商 置业国际 建筑设计 中外建深圳设计公司 园林设计 SRT城设建筑师事物所有限公司 施工单位 中国建筑二局深圳一公司 交楼标准 精装修 推出时间 2000.11 发售时间 2001.3.21 封顶时间 2001.9 入伙时间 2002.8 占地面积 10748m2 建筑面积 73200m2 绿 化 率 25% 总 户 数 624户 户型类型 户 型 三房二厅 四房二厅 面积M2 62-70 77-93.6 比 例 58.3% 41.7% 付款方式 1、一次性付款 92 折； 2、首期三成，七成按揭 94 折； 起 价 5780元/m2 均 价 10500元/m2 销 售 率 95% 车位数量 362个 户均车位数 0.58个 车位价格 未定 物