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房地产法律制度 主讲教师： 李 青 联系方式： 手机交易案例 2002.4.13，原告李桂荣与被告王富东签订了买卖房屋契约。约定：王富东将其所有的座落于通州区永乐店镇孔庄村一处房屋以20000元的价格卖给李桂荣。该契约签订后，李桂荣给付王富东购房款，并于同年5.16到北京市通州区永乐店镇村镇规划建设办公室将该房屋宅基地的使用权人变更为李桂荣。王富东表示自己的新房尚未装修，要求在该房屋内居住半年，李桂荣表示同意。期满后，王富东未将该房屋钥匙交给李桂荣，李桂荣一直未在该房屋内居住。后李桂荣起诉到法院,要求王富东将该房屋交付使用。 你认为法院会如何判决？ 点 评 农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民的住宅不得向城市居民出售。 北京通州区人民法院依法宣告该买卖合同为无效合同，并判令双方当事人返还房屋和购房款。 房屋面积超标，超出部分由谁付款？ 1997.12，宋女士购买郑州某房产公司的一间门面房，单价为每平方米6 500元。当时双方草签了一份协议，协议约定：所购房屋的面积以房管局发放的房本为准，多退少补。在宋女士交了162 500元的购房款后，于1998.8.31，双方签订正式合同，该合同上约定，宋女士购买的门面房面积为25m2。房屋实际面积与暂测面积不超过+2%。但对超过部分如何计算，合同没有约定。 合同签订后，公司将房屋交付给宋女士使用。1999.3.15，公司为宋女士办理了房屋所有权证书，该证书载明房屋的实际面积为31.13m2，超出合同约定面积24.52%。房产公司要求宋女士补交多出面积的房款39845元。宋女士认为房产公司存在欺诈行为，拒绝补交。房产公司遂起诉到法院，要求宋女士补交房款，并承担违约责任。 点 评 根据规定，约定购房面积与房屋实际面积误差比在3%内部分的价款，应由购房者补交，其余超出部分由房产公司承担，房屋全部产权归购房者所有。 法院审理认为：原、被告于1997年所草签的购房协议属于双方的一种意向，具体内容应以双方1998年正式签订的合同为准。依法判决购房者付给房产公司超出购房面积3%的房款4875元，驳回了房产公司的其他诉讼请求。 租赁案例 2005.5.31，陈小姐与陶先生签订了房屋租赁合同，承租陶先生新购置的一处商品房。签约后，陈小姐先支付了3个月房租1.65万元及保证金1.1万元，陶先生将房屋（带家具）交付。入住后，陈小姐即感到头昏心慌不舒适，委托有关机构检测，发现室内空气中游离的甲醛释放量严重超标，不符合居住条件。遂退租，并要求房主返还3个月的租金1.65万元及保证金。陈小姐有权要回还租金吗？ 课程介绍 一、本课程特点： 实践性强 综合性强 变化快 二、本课程目的： 理论上，了解我国房地产法的基本内容、基本概念、基本框架等 实践上，学生能初步解决实践中遇到的房地产方面的法律问题。 本课程的主要内容 第一章 房地产法概述 房地产的相关概念与特征 房地产法律关系 房地产法体系 房地产的立法进程（自学） ?一、房地产的相关概念与特征 1、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。在法律意义上是指房地产权。 2、房地产的法律特征 固定性和安全性 特定性 必要性和供给有限性 二、房地产法的概念 调整房地产开发、交易、及管理等过程中发生的社会关系的法律规范的总称 调整对象（P3） 房地产民事（商品）关系 房地产行政管理关系 三、房地产法律关系 1、定义 房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产主体之间的权利义务关系。 2、构成要素和特征 主体（管理、开发、交易、服务主体） 构 内容（享有的权利和承担的义务） 成 客体（经济行为和房地产） 性质的多重性 特 主体的广泛性 客体的特殊性 征 产生、变更、消灭具有严格的程序性 四、 房地 产法 体系 四、房地产法体系的效力层级结构P10 1．宪法 2．基本法律 3．法律 4．行政法规 5．地方性法规 6．部门规章 7．地方政府规章 　 8．司法解释 第二章 房地产权属 土地权属 房屋所有权 建筑物区分所有权 房地