【2018年最新整理】房地产公司资本运营实战手册.doc

第1操作环节：认识资产经营的放大效应 从生产经营迈向资产经营中现代企业运营方式的变化， 从而实现企业管理的创新，资产经营命题的确立必将带动企业管理模式的整体创新， 标志着企业管理思想和实践的新的飞跃。一般说来，资产经营具有以下六个放大效应： 要素A：结构放大效应。 资产经营跳出了传统的只对产品进行生产经营提供劳务的模式， 对经营对象作了极大扩展， 它把厂房、设备、产品、货币、债权等有形资产， 以及商标、专利、技术、人才、商誉、管理、营销网络等无形资产全部利用起来， 通过在资本市场上的运作， 实现资源的优化配置和资产的快速增值。把经营对象由单一的产品或劳务的简单结构，扩大到了创造经济效益的所有生产环节和生产要素，从而形成企业利润的立体结构，推动企业的调整增长。 要素B：交易放大效应。 随着经营对象的扩大和完善， 资产经营的交易规模也随之急速扩大， 交易量与产品经营相比往往会呈现几何级数的增长，这是产品经营无法比拟的。 要素C：市场放大效应。 在资本市场曰趋国际化的今天， 由于资产经营是通过价值形态、资本形态的交易方式进行的， 不仅可以运用资本市场的各种投资工具， 还可利用资本市场特有的流动性强， 不受空间、时间限制的特点， 与世界上任何地方进行交易， 在这种意义上，市场容量几乎是无限地扩大。 要素D：融资放大效应。 资产经营把产业资本与金融资本结合起来进行融资， 与一般融资方式相比，具有非常明显的特点： 一是直接融资， 它依托资本市场进行， 资金来源面广； 二是融资工具多元化，可根据条件和时机，灵活运用配股、注资、分拆、可转换债券、股份出售等各种融资工具；三是资金量大； 四是股本型， 无负债，可增强企业财务基础；五是无次数限制， 只要企业经营好，在资本市场上进行扩股和配售基本上不受时间约束； 六是具有兼容性， 它不排斥一般融资方式， 而且成功的资产经营还可以提高企业知名度和资信， 更有利于企业进行其他方式的融资。 要素E：时间放大效应。 产品经营从建设、生产到销售， 投资回收需要较长的周期。而资产经营由于它一般经营已进入销售阶段且有3年以上盈利佳绩的资产， 因此它的投入和产出的周期集中在一个特定的时间中， 然后在特定的市场交易中释放出来。 因此投入产出时间大为缩短， 这也意味着资金循环的时速大大扩大。 要素F：效益放大效应。 资产经营通过对资产存量和增量进行管理、重组和交易， 可在短期内使资产获得最大限度的增值， 为企业带来巨大收益。资产经营的交易有另一个特点， 就是其交易不是以资产的当时实际价值进行， 而是以溢价方式进行， 不仅包括了当时价值，还能提交获得未来价值和利润， 这就使资产经营的投入产出比大大提高。世界大企业的发展历史和资产经营的功能作用已经揭示， 资产经营是迅速扩大企业资产规模的捷径。国有房地产企业只有依靠资产经营这个翅膀， 才能实现长足发展， 第2操作环节：房地产资产经营方式选择 一般说来， 资产经营的主要方式和途径主要有如下几种： 途径A：上市经营 上市经营是指资产进行整合重组， 对外公开招募股份， 在证券市场上市交易。这是资产经营的一种主要方式。企业上市既可以公开发行股票直接上市， 也可以通过买壳等形式间接上市。这样企业可以在证券市场源源不断筹集资本、开展资产经营，且随企业的发展可以不断地注入新资产， 也可以发行新股， 在时机成熟时还可以将部分业务分拆独立上市， 使整个集团不断成长壮大。通过股市筹资， 不仅不要还本、无固定支付股息的约束， 而且增资扩股相对灵活，从而可以±曾强企业财务基础。只要企业经营得好， 注资和分拆上市吋通过溢价可使企业经营得到较高回报。如香港华资首富李嘉诚， 以发展房地产为主业， 同时通过收购兼并，重组上市， 形成了以长江实业、和黄等三只香港恒生指数为主的上市公司体系， 在不到3。年时间内，聚集了市值达6000亿港元的庞大资产， 其每年产值甚至超过了国内一些大城市。需要注意的是： 上市经营可在国内证券市场或国外证券市场操 途径B：兼并与收购 这是指一家企业，部分地甚至全部地获得另一家企业的资产。美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者乔治．斯蒂格勒曾说： “一个企业通过兼并其竞争对手的途径成为巨型企业是现代经济史上的突出现象”， “几乎没有一家大公司主要依靠内部扩张成长起来的”。兼并与收购可以通过多种方式来实现： 一是以现金购买资产；二是现金购买股票；三是以股票换取资产； 四是用股票换取股票。后两种方式虽然互换股票的的数额完全相同，但实际上在各自企业资产中所占的比例却各异，从而达到取得控股权的目的。 途径C：产权转让 对不需要或不符合经营策略