商业地产组织架构和部门职责.doc

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 35 页 商业地产组织架构及部门职责说明书 一、商业地产运营模式 商业地产概念： 广义而言，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；狭义的讲，商业地产专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式 商业地产的分类： 分类方法 种类 按商业形态 百货商场 2、超级市场 3、大型综合超市 4、便利店 5、专业市场 6、专卖店 7、购物中心 8、仓储商店 按照规模和服务等级 1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。 按照空间形式 1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。 按照功能 复合程度 1. 交通枢纽商业项目2. 文化商业设施 3.旅游休闲商业设施 按照开发方式 1. 商业街商铺 2. 市场类商铺 3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺 5. 商务楼、写字楼商铺6. 交通设施商铺 按照经营模式 只售不租、只租不售、租售并举、自行经营 商业地产与住宅的区别： 1、功能上 住宅：住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，住宅提供给客户的是一种他们需要的“生活方式” 商业地产：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能 2、地段上 住宅：住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发。 商业地产：商业地产对地段的要求更高。李嘉诚先生关于决定商业地产投资最重要的考量因素的论断，那就是“地段，地段，还是地段 ”商业对“易达性”的要求很高 ，要求具备较强的辐射力 3、客户上 住宅：客户分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利 。 商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求 住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款 。 商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛， 沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持 。 5、物业要求 住宅：住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。 商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式 住宅：住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。 商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性 住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端， 商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式 住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。 商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产组织架构 三、商业地产部门职责说明 招商部职责说明书 基本信息 部门名称 招商部 部门编号 部门直接上级岗位名称 总经理 所属单位 修订履历 修订时间 修订内容 修订者 审核者 审批者 使命 负责与知名厂商、代理商、个体商户的接待与洽谈工作，做好本地招商与外部招商工作，确定主要的重点招商对象 组织设置 岗位名称 编制 岗位名称 编制 岗位名称 编制 招商部经理 1 招商行政专员 1 行业分析专员 1 工作职责及工作内容 职责 概述 具体工作职责及工作内容 宏观分析、 行业分析与信息收集 负责市场调查与分析工作，制定招商方案及策划工作，全力保证各知名品牌的进驻； 2. 及时将市场招商运营情况进行分析、总结，对市场经营品类的调整提出合理化建议，为招商决策提供依据； 根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家，收集整理商家资源并备案； 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析； 招商管理 负责办理承租、购买手续； 签署各项交易中心的意向合同，承租/购买合同； 与商户洽谈相关合