2012年房地产发展状况以及对2013年的展望.docx

2012年房地产发展状况以及对2013年的展望2013年3月22日，2013中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行，会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2013中国房地产开发企业500强供应商首选品牌测评研究报告》，同时发布了2013中国房地产开发企业500强榜单以及开发房企综合实力10强、经营绩效10强、综合发展10强、运营效率10强、区域运营10强、稳健经营10强、发展潜力10强、成长速度10强、责任地产10强、盈利能力10强、商业地产10强、旅游地产10强、城市覆盖10强、创新能力10强、典型项目10强等相关分榜单。市场调控基调未变楼市整体筑底回升《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》(以下简称“测评报告”)认为，2012年是房地产调控政策常态化的一年。相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。但在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断释放，我国房地产市场好于预期。2012年，全国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。仅从增长幅度看，住宅投资大于房地产开发投资。房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。年内，全国房屋新开工面积为177334万平方米，同比下降7.2%。从各月来看，年内仅3、4月全国房屋新开工面积同比正增长，其他月份房屋新开面积呈负增长，且降幅连续扩大，直到9月，降幅才有所收窄。销售方面，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%，全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%，均创历史新高。就全国季度数据来看，继2011年四季度全国商品房销售面积同比下滑后，2012年前二季度全国商品房销售面积持续疲软，直至下半年，随着企业降价促销刺激下自住性需求的逐步释放，商品房销售面积平稳回升。品牌企业突出万科恒大保利跻身前三测评报告指出，随着房地产市场的逐步成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生积极的转变。其轨迹由依靠土地升值的成长发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将行业竞争模式逐步带向品牌竞争阶段。这种竞争模式的转变一方面与行业的发展成熟有关，另一方面也与房地产产品在调控引导下逐步回归居住属性有关。随着投机投资需求被抑制，消费者消费行为理性度提升，对企业品牌、项目品质、行业风险等诸多方面认知能力也有所提升，顺应市场的变化，企业更多的回归到品牌、产品、周转等诸多自身能力的打造和建设上。这其中最为突出的是品牌企业的优异表现。中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心2012年发布的中国房地产企业品牌价值20强在此次500强测评中均名列前茅，这表明品牌开发企业通过设置品牌壁垒形成领先优势，并且正在逐步形成品牌价值和综合实力的互动促进关系。根据2013年测评研究方案七个方面、19个二级指标、40个三级指标的综合测评，经过客观、公正、专业和科学的测评研究，产生了2013中国房地产开发企业500强榜单。万科集团以超群的综合实力再列榜首，恒大地产和保利集团跻身三强。而大连万达集团股份有限公司、中国海外发展有限公司、绿地控股集团有限公司、龙湖地产有限公司、华润置地有限公司、世茂房地产控股有限公司、富力地产股份有限公司分列榜单4—10强。竞争态势分化加剧行业集中度再次提升测评报告显示，2012年，500强房地产开发企业总资产均值达到了238.25亿元，增长速度为13.75%，增速较上年下降7.62个百分点；净资产均值为79.85亿元，同比增长10.73%，增速下降8.84个百分点。报告认为，全国房地产市场发展速度放缓的趋势由2011年延续至今，由于房地产开发行业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产开发行业告别高增长时代或是不可阻挡的行业趋势。伴随着行业由持续高速增长转向平稳健康发展，行业内企业竞争格局日趋激烈。从集中程度来看，测评报告显示，2012年10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，占比较2011年提升4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强总销售面积的36%，占比较上年提升7个百分点。前50强、100强金额分别占500强总销售金额的59%和77%，销售面积分别累计占500强总销售面积的61%和78%，占比均有较大增长。这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的数据结果表明，在房地产调